私法人購屋限制 建物謄本「店面」誤植為「住宅」爆交易卡關 專家用這招解決

市場上出現「店面」被誤植為「住家」，因私法人購屋需許可的限制，導致想以公司名義購買的買方卻步。（資料照）

買房時，建物權狀面積到底是如何計算？依據地籍測量實施規則第 282-1 條規於實施建築管理地區，依法建造完成之建物，其建物第一次測量，得依使用執照竣工圖說轉繪建物平面圖及位置圖，免通知實地測量。」

所以，建物權狀面積的產生順序是，房屋建照執照、使用執照竣工圖、建物平面圖、建物謄本、核發建物權狀。

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正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，當建物謄本有錯誤時，最好的方式便是正本溯源、順藤摸瓜，取得正確的登記。像是建物陽台補登記，就是依照這個原理，將原本存在於使用執照竣工圖，轉繪到建物平面圖，再登記到建物謄本，最後，登記在建物權狀的真實案例。

鄭文在提到，日前遇到一名賣家想賣掉1樓店面，因為地政事務所轉載時錯誤，用途以住宅登記，買方是一家公司，偏偏今年7月1日起，平均地權條例修正，私法人承買住宅必須經過內政部許可，且取得後將受5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，買方認為公司的資產購買公司使用的店舖，可以避免不必要的困擾，否則不擬承買，此時，當買方堅持買公司名字，卻要許可才能登記，該怎麼辦？

鄭文在表示，在申調該建物的使用執照後，發現事情應該有轉圜餘地，因為當初使用執照的竣工圖載明的用途應該是「店舖」，地政事務所轉載到建物平面圖時變成「住宅」，造成建物謄本及建物所有權狀都記載為「住宅」，也造成買方的困擾。

因此，只要將建物平面圖及建物所有權狀都完成變更為「店舖」，買方就可免經政府許可下順利以公司名義取得所有權登記，取得所有權後，當然也就免受5年內不得辦理移轉的限制。

鄭文在提醒，若在買賣房屋時有面積、用途、構造等相關疑慮，記得順藤摸瓜，申請建物建照執照或是建物使用執照及其竣工圖說，或許會有不同的發現。

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