賣掉持有部分土地 買方有這「身分」 可跳過優先購買權

如果是單純的共有人間的承買關係當買賣契約書成立後，不需要通知其他共有人。

不動產買賣契約書成立後，買賣契約的總價、付款方式、稅費負擔及點交日期都已經確定，但是，如果不動產有優先購買權存在，可能就必需通知優先購買權人，是否主張優先購買權。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，實務上優先購買權的種類繁多，例如《土地法》第34條之1、第104條及第107條等，有些是債權性質，有些是物權性質，所以，當買方購買該類不動產時，除了天時地利以外，還要通知優先購買權人，當優先購買權人不主張優先購買權時，買方才能如願以償。

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鄭文在說，日前有名個案，其土地出賣人是持分共有人，該土地為繼承取得，所以，有部分共有人是遠房親屬關係，也有部分是後來遠房親戚出售後再取得的承買人。拜政府公共工程之賜，買方擬透過仲介介紹購買，由於價格不錯，賣方心動了，於是簽署了仲介的買賣邀約書，但是要求仲介公司買賣契約書成立後，一定要通知其他共有人，因為共有人中有許多遠房親戚，除了天時地利，他更希望做到人和。

因為買方先前已經承買該土地的部分持分，所以並不是「外人」，依法不需要通知優先購買權人，賣方擔心了，不希望為了該筆土地買賣造成在家族的眼裡「人設崩壞」，只差臨時缺一腳，該怎麼辦？

鄭文在表示，依照最高法院72年〈台抗字第94號〉判例略以：《土地法》第34條之1第4項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購...若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。

另外，《土地法》第34條之1執行要點第13點第9款，共有人出賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權。

有了相關的法院判例及執行要點後，賣方不再堅持想法，也順利的完成不動產買賣簽約的手續。

鄭文在說，如果是單純的共有人間的承買關係，沒有涉及其他優先購買權的問題，切記「肥水不落外人田」，沒有優先購買權，當買賣契約書成立後，不需要通知其他共有人。

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