大新竹神話破滅？人氣、新案開價雙降

北台灣因地利之便，賞屋熱度不衰。

近期市場氣氛詭譎多變，從平均地權條例上路，到近期囤房稅、公設比以及虛坪改革等議題火熱，不過觀察成交量確有回溫現象，房價也未見跌勢，加上新青安房貸加持，有不少購屋族躍躍欲試，專家表示，目前房市多空因素交戰，房市干擾因素仍不少，民眾此時買房仍需保守，不宜躁進。

根據591新建案統計，全台新建案開價年漲2.1%、來人年減16.7%。其中七都開價互有漲跌，如雙北、桃園及台中均維持走揚，但新竹、台南及高雄則較去年下跌4至12%；至於案場來人，除桃園市以外，其餘地區均持續減少，如台中市案場來人就由去年14組衰退至11組，減幅高達21.4%；高雄亦從15組縮水至12組，年減20%。

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591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔表示，隨著大選進逼，市場觀望情緒可說一天比一天濃厚，再加上房價維持走揚姿態，拉長買方決策猶豫期，部分供過於求的區域開始進入盤整階段。

新北市因近距台北市，有建案已突破百萬單價。

大新竹雙指標齊跌 熱區走下神壇？

這次開價、來人齊跌的新竹，因去年在東區及竹北市等精華區塊有不少指標案進場，不僅開價衝破5字頭新高，案場來人也拚出20組以上高水位；但今年受利空持續發酵，蛋黃區推案熱度不再，由周邊蛋白與蛋殼區的中小型個案取而代之，導致價量有出現向下修正的空間。

此外，台南與高雄兩地近年受惠科技園區題材，房市大紅大紫，但今年同樣難逃利空壟罩，現階段不僅建商保守，連買方也躺平觀望市場發展，部分房價超漲的行政區更是較去年冷卻熄火。而台中市則因房價衝太快，新案開價從去年每坪42.3萬水漲船高至49.6萬，短短一年每坪貴了7萬多元，且建商讓利空間又相當有限，加深買賣雙方對價格的認知鴻溝，目前案場轉為個案表現，強弱相當不一。

北台灣方面，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，觀察來人數，台北市的減幅也不算高，不少高價宅的詢問度與賞屋量還不錯，像是捷運忠孝新生站與忠孝東區的「永陞韶華」、「將捷之琚」皆傳熱度，雖然買盤在交易上還有遲疑，卻反映高資產族群是有蓄勢待發的態度，畢竟台北市首都身價不減，亦顯示房市短空長多不言可喻。

千萬總價暢旺 新北、桃園磁吸買房客

類似的狀況也出現在新北市，陳炳辰分析，新北市終究有地利之便的房市成長資源，開價穩定趨高便屬合理，又像板橋區已見三位數，蛋白地帶如五股區、八里區也有創區域高價消息，更強化新北市房價信心。不過新北市幅員大，不乏二線甜甜價地段，有利於主流首購市場，譬如說淡水區竹圍、紅樹林一帶的「明日晴」、湯泉預售案還能找到總價千萬元以下，當然會讓案場活絡，實際上每周來客數據均能維持在20來組。

高雄去年因產業效應房價開價掛高高，但近期購屋族出現觀望態度。

另外，同屬北台灣生活圈的桃園市，房價相對親民，尤其在開價上數據顯示漲幅不大，案場人氣自然恆溫，雖說有桃園區、中壢區這類精華地帶，但他區房價都可能有倍數落差，卻仍有像交通要道開設、重劃區概念、企業進駐等有利房市概念，以及工業區、大學城的租屋市場，皆又是吸引買氣之處。

元宏不動產加值服務平台研究創辦人周昆立表示， 雖然今年民眾因逐漸習慣升息、政府打炒房等利空因素，加上新青年安心成家方案推出，讓近期新案來人與交易量不再探底，不過，因目前建商「餘屋量仍高」，加上「新推案仍不少」導致市場眾多供給需競爭有限買盤，也讓目前新案去化速度普遍都不快，以最新國泰房地產指數就可發現，今年Q3新案30天銷售率僅10%上下，跟去年低迷的下半年相較，依然毫無起色，甚至持續衰退可見一斑。目前對建商來說「壓力警報」仍未解除，也難怪部分區域的開價或是成交價已開始有下滑的跡象。
周昆立指出，目前房市多空因素交戰，國內雖有科技業設廠利多，但國際經濟衰退、地緣政治衝突與國內明年總統大選等房市干擾因素仍不少，估計今年Q4房市旺季僅能呈現緩復甦，明確的房市發展方向可能要等到明年新政府上台後才可見端倪，民眾此時買房仍需保守，不宜躁進。

專家解析 全球居不動產情報室總監陳炳辰

雖然近年房市處於低潮，但觀察開價持續走漲，正在於營建成本與房市展望都走高，建商沒有空間調整價格，甚至也就放棄這段時間交易窘況，期待來勢，直接開出兩、三年後隨著原物料價漲，與通膨影響下應有的高價，反而還能成為之後在行銷上塑造價格穩健的形象，這樣價高不可攀之姿自然以台北市最具資格，因此可發現開價年增為七都之冠，高還要更高，蛋白區的萬華區揭露「漢寶西門綻」已達三位數，同樣蛋白的捷運北投站「嘉磐日光」也同傳百萬宅交易，文山區也一步之遙，區區新案皆百萬印證台北市鍍金聲勢，沒有修正理由。

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