繼承祖產遇「公同共有」地政士揭複雜內幕 差點淪紙上富貴

共同持分有分「持分共有」及「公同共有」，若是共同共有，就必需多一個程序，才能處分自己的土地。（資料照）

和家族親戚一起繼承到土地先別開心，要先了解此筆土地的共有型態，一般有分「持分共有」及「公同共有」等二種情形，持分共有可以處分自己的持分，如果是共同共有，就必需多一個程序，才能處分自己的土地了。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有個案是家族四大房各繼承阿公的土地，四大房各繼承了阿公土地的持分4分之1，前一陣子，大房的伯伯往生了，就由他的2位兒子繼承了大伯的所有權持分4分之1。由於大兒子長年在大陸經商，沒有回台灣奔喪及繼承該筆土地，小兒子就以繼承人之一的身份完成了繼承登記，也取得了土地所有權狀正本。

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二房的長女得知他們完成繼承登記後，擔心該筆土地「肥水落外人田」，決定出資將該筆土地買回來，總價、付款方式都已經談妥。

鄭文在說，在申調該筆土地謄本，發現該筆土地是以「公同共有」方式登記所有權，該持分4分之1由2個所有權人公同共有，所以請求賣方務必2位共有人一併到場，才能辦理該次的所有權移轉。

買方認定的價格是該筆土地的潛持分8分之1，偏偏該筆土地的產權，和買方想像的不一樣，如果要買其中的8分之1必須請在大陸的大哥回台灣辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓他們倆各自取得8分之1的持分所有權，才能再辦理買賣所有權移轉；又或是請大哥一起出售該筆土地，那買賣的持分是4分之1非買方所說的8分之1。

賣方聽到後面有難色，因為大哥回台灣有相關難度，鄭文在建議，可由大陸海協會授權書的方式授權弟弟一併處分該筆土地，也可以由大陸海協會授權書繼續辦理「分割繼承」或是「共有型態變更」，讓兄弟各持分8分之1後，再完成後續程序。

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