房價高高漲 以租代買概念成形 地上權、社宅與長租酒店公寓漸多

全台各大都會區房價高漲，以租代買的概念興起，包括地上權住宅、社宅與長租酒店式公寓紛紛推出，空間規劃向輕豪宅甚至豪宅般看齊，成為消費者進駐市區熱鬧商圈的新選擇。

由於都會區地價與房價持續墊高，同時政府禁售大面積國有土地，並陸續在各大都會區釋出大筆設定地上權基地，隨著消費者購屋意識逐漸轉變，加上房價高漲，以租代買的概念漸盛行，因應這種居住思維，除了民間建商紛紛搶進地上權住宅市場，國有地則大量興建社會住宅，至於高端租賃市場，也出現豪宅般規劃高規格的長租式酒店公寓，爭取中長期商務租客、豪宅裝修或台商年節返鄉月租客的青睞。 　 

  擁地段價格優勢　地上權宅成首購族新選擇　

地上權住宅強調地段優勢與高質感空間規劃特色。

地上權住宅市場興起，主因立法院在2011年三讀通過國有財產法修正案，禁止標售500坪以上國有土地，並於2012年初公告施行。目前大面積國有及公有土地，只能採地上權、或BOT招商。 建築業界評估，地上權住宅的特色與優勢，包括土地成本回饋給買方，可以用市價的6~7折購買到屬於自己的房子，遠低於周邊房價，卻同樣可以享有精華區的生活機能。

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地上權住宅多位於精華地段，一旦房市多頭時，所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦跟著上漲，房屋若因通膨也有機會可以獲得重估增值，日後住了一段時間、存到一桶金的民眾也可以換屋，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點。

但是，未來50~70年後地上權期限屆滿後，住戶可有2種選擇，若建物不堪使用，則由建設公司收回房地，拆除建物後再把土地還給政府。若建物堪用，住戶可委託建商用申請的方式向政府續租繼續使用。值得注意的是，由於建商標地時會與國產署簽訂「無償委託管理契約」，負責地上權存續時間相關管理事宜，建議選擇品牌建商，未來管理較有保障。

 地上權宅優缺點 買家需注意地租與貸款成數、利率條件

社會住宅的建材設備質感升等，訴求讓住戶居住舒適便利。

房仲業者指出，購買地上權產品的好處，包括各區域房價，單價與總價均高，地上權產品定位總價適中，入手容易，讓首購族買得起、也負擔得起，生活品質更有保障，尤其是在高房價時代，成為居住市區的一種新思維，地上權透天店面與住家，除了具備高租金報酬率，每月持有成本較一般所有權透天，可差距1萬元以上，頗利於吸引精打細算型買家。

高雄市房屋市場調查協會理事長吳曜廷表示，近來地上權宅與成為首購族進駐蛋黃區的新選擇，同時政府已逐漸重視地上權住宅的二大難題，包括地租調高問題，地上權住宅，雖無地價稅，但每年需支付地租給政府，地租一般為申報地價的2.5%，另1%隨公告地價逐年浮動。

貸款問題更是攸關地上權住宅市場發展榮枯的重要關鍵因素，目前已陸續有多家民營與公營銀行願意承作，貸款年限也達20年，同時地上權宅也隨著房價行情上漲，即使居住幾年後轉手，也陸續傳出增值獲利的案例。

  社宅具以租代買概念 精華區社宅規劃增多

擁有優質綠景的蛋黃區社會住宅規劃逐漸增多。

國土管理署表示，112年全國直接興建的社會住宅新增超過2萬2千餘戶，累計超過9萬4千餘戶，113年1月底將達成9萬6千餘戶，至年底可順利達成直接興建12萬戶社會社宅目標，另包租代管社會住宅112年11月底有效契約數計6萬5千餘戶，以目前每季增加至少7,000戶之推動量能，同樣在113年會如期超過8萬戶目標，在中央與地方政府共同努力下，8年20萬戶社會住宅政策到明年底不僅會達標，而且會超標達107%。

內政部在上述目標即將達成之際，正擬定114年-121年住宅政策新目標，預計達成25萬戶直接興建社會住宅、25萬戶包租代管及50萬戶租金補貼，照顧不同族群的居住需求及居住權益，充分提供民眾多元選擇，落實更完整住宅政策，實質減輕國人居住負擔。

國土管理署指出，除持續興建社會住宅外，另有包租代管計畫同步進行中，運用民間住宅資源及包租代管業者專業管理，協助一定所得以下或社會經濟弱勢者租屋。自106年底開辦以來，至112年11月底有效契約數計6萬5,373戶，達每季增加約7,000戶之媒合量能，預計明(113)年能如期達至8年8萬戶目標。

國土管理署最後表示，在中央與地方政府共同努力下，113年底不僅會達標，而且直接興建社會住宅數12萬戶、包租代管有效契約數9萬3,980戶，共計21萬3,980戶，達成率為107%。 　

  高端客層以租代買新模式 長租酒店式公寓萌芽

長租酒店式公寓的室內空間規劃充裕，室內氛圍營造向豪宅看齊。

例如，位於高市九如一路上開幕剛屆滿一年的「御盟國際驛館」更是開創未來趨勢—「以租代買」的全新住房思維，其洞燭先機部署「酒店式公寓」新戰場。目前2房房型即將滿租，住房率上看5成。業者訴求該酒店式常租公寓全台首創「一站式全滿足住宅新體驗」，最短租期1個月，租金每月6萬1500元起，房內家具家電齊備並附設商務中心及健身房，提供在地貴賓、商務長住、外籍人士或休閒族群一個無憂的高質感生活。

市調顯示，御盟國際驛館以56坪至77坪的規劃，打造2房至4房的房間格局，樓高3米6總計161戶。一至二樓規劃4間餐廳。有別於目前市場上酒店式公寓多採建築經營與飯店品牌獨立營運的合作模式，御盟國際驛館從客服、餐飲、維安、房務等皆來自御盟集團・晶英國際行館一線服務團隊。

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