平實營區招標3628坪地上權商業地遭質疑炒地 業界認地價合理

國產署3月上旬將公開招標113年度8宗設定地上權精華地，其中一筆台南平實營區商業區土地，單坪權利金底價約74.5萬元，遭外界質疑國產署有帶頭炒作之嫌疑。國產署喊冤平實營區列標的地上權商業區土地，符合土地市場5~7折合理行情，業界估算單坪權利金底價約11萬元，也在市場可接受範圍內。

國產署3月上旬將公開招標113年度8宗設定地上權精華地，其中一筆台南平實營區商業區土地，單坪權利金底價約74.5萬元，較110年8月標脫之地上權每坪平均權利金底價，調漲155.38%，遭外界質疑國產署有帶頭炒作之嫌疑。國產署喊冤說明評估區域土地市價、基地條件，平實營區列標的地上權商業區土地符合土地市場5~7折合理行情，業界估算單坪權利金底價約11萬元，也在市場可接受範圍內。

國產署說明，台南市平實營區110年地上權標脫標的，其土地使用分區為第五種住宅區，建蔽率60%、容積率210%；112年底標脫同區域標的及今年度刻正公告招標標的均為商業區土地，建蔽率60%、容積率360%，兩者土地使用分區、使用管制內容均不同，且商業區土地之法定容積率為住宅區之1.7倍，無法等同類比，並且該住宅區標的113年公告現值，亦較110年上漲41.07%。

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今年度列標平實營區標的雖與112年標脫標的同屬商業區，但本次標的北側緊臨平實轉運站，規模大0.88倍，且屬四面臨路之完整街廓，其區位條件、規模及臨路狀況，均較112年標的條件更佳，且113年公告現值亦較112年每坪調漲2.6萬元。

國產署強調，因此土地評定市價於反映該區近期土地售價成交價格、區位條件後，較去年標脫標的為高自屬合理，並無刻意炒作之情事。本次招標設定地上權目前仍公告招標中，並未標脫，以此定論國產署炒作土地實有失公允，招標設定地上權，係國家保有土地所有權提供使用權予民間活化國有土地方式，其市場價格約為附近所有權市場價格5~7成。

市調與實價揭露顯示，目前平實營區所有權大樓，最高單坪實登價已達57萬元；地上權住宅大樓單坪實登價，則多介於32~35萬元之間。

業界估算，以該宗中華東路一段旁的3628坪商五地上權基地，建蔽率60%、容積率360%，權利金底價達27億364萬餘元，單坪底價約74.5萬元，以坪效7~8倍換算，單坪土地成本約11萬元，再加上單坪營建成本約15~16萬元，管銷成本約2萬元，若建商以底價得標，光成本就高達每坪30萬元，以合理利潤15%估算，推案均價約每坪35萬元符合市場售價，因此顯示列標的權利金單坪底價，仍符合市場行情範圍內。

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