選後交易爆量 房市續強?他開首槍: 今年房價將開始鬆動
李同榮認為,開工量持續下滑、使照量大幅上升,以及成屋呈現量價背離等不利因素,正是房價鬆動、房市偏空的開始。
2024元月份六都房市交易量選後大爆發,月增率27.9%,年增率高達140%,市場專普遍全面今年房市將繼續走強,但其實數據顯示,開工量持續下滑、使照量大幅上升呈現死亡交叉,以及成屋呈現量價背離等不利因素,此時房市交易量增加是房價鬆動、房市偏空的開始。
房市趨勢專家李同榮指出,今年元月份房市交易量年增率爆增主要是六大主因,1.選後不確定因素消失,觀望買盤湧入。2.政策打壓而房價卻不跌,久候不耐的剛需信心恢復勇於進場。3.新青安貸款專案持續激勵買氣。
4.兩年前主升段大量開工率,在近期爆出大量交屋潮。5.部分量大區域價格略有鬆動,吸引久候買盤。6.去年同期元月份適逢農曆新年,去掉前後約15天交易空窗期,交易量基期過低,影響年增率大幅爆增。
李同榮分析,幾個量大區域及交屋潮大增區域,只要建商或售屋者價格稍有讓利動作,就會刺激房市去化量,而導致交易量增的活絡現象。換句話說,今年房市供需會在「餘屋量多與購屋信心增強」兩大因素影響下,產生多空拉鋸,今年房市是「有利餘屋大竄逃」的一年。
李同榮表示,去年前三季住宅使照核發8.4萬戶,創15年新高,然而第3季住宅開工3.1萬戶,出現了5年以來首次開工量低於使照核發量的死亡交叉,這是房市反轉的重要訊號,而去年第四季住宅使照核發3.38萬戶,創2015年以來新高,第4季住宅開工量3.23萬戶,全年平均開工量創4年來新低,更確定第三季以來房市死亡交叉的反轉訊息,只要連續3季死亡交叉危機未解,房市由多轉空就成事實
而成屋市場是否由多轉空,可由價量關係指標觀察,通常市場轉空前會有兩大價量背離現象,先是價漲量縮隨之量增價跌。2022年下半年開始交易量縮,但價續漲,2023上半年量再縮,價格漲勢縮小,這是「價漲量縮」的背離不利現象,而2023年下半年開始交易量增,房價已有漲不動現象,甚至六都已經有一半行政區由漲轉跌,此時雖量增但價跌或持平不漲,都是房市轉空跡象。
李同榮指出,2024房市交易量將會略增,但房價不會如產業界預期持續上漲的樂觀走勢,預期上半年表現會較佳,而新政府上任後,在地緣政治與兩岸貿易大戰不利因素影響,下半年房市變數增多,整體房市呈「以盤代跌、價盤量溫」走勢。
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