租金指數連漲創新高 該轉租為買？專家曝評估公式

通膨、升息、政府政策等因素讓房東的持有成本增加，租金指數再創歷史新高。（東森房屋提供）

根據內政部不動產資訊平台資料顯示，今年1月主計總處租金指數高達105.19，該指數已經連續30個月上漲，並再次刷新自1981年有統計數據以來的歷史新高，顯見以租代買不一定比較輕鬆。

東森房屋研究中心副理黃勝暉指出，通膨、升息、政府政策等眾多因素都給房東的持有成本帶來了不小的壓力，部分房東會把增加的成本轉嫁到租金中，進而導致租金行情不斷墊高，租屋族群自然也會開始思考是否應該轉租為買。

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黃勝暉指出，在平均地權管理條例、房地合一稅上路後，部分短線操作新建案的投資客群紛紛改成了「先出租、再出售」的模式，新建案的租金開價本來就相對較高，而且還會同步帶動周圍中古屋租金價格的調漲，在此情況下，有部分租屋者產生轉租為買的念頭。

至於如何評估是否應該轉租為買，黃勝暉建議可用「租金房貸比」（即每月租金佔每月房貸的比重）作為判斷標準之一，若「租金房貸比」大於6成，就可以考慮由租屋改為買房。

以台北市為例，在台北市承租一間25坪住宅，月租金約為3萬5千元，若改為買房，目前台北市的平均房價約為每坪70萬元，25坪住宅的購買總價則為1,750萬元左右，以兩成自備款、30年房貸、新青安補貼後房貸利率1.775%、本息均攤型房貸方案試算，購屋民眾每月的房貸支出約為5萬元，租金、房貸二者相除的「租金房貸比」高達70%，這就表示租屋者每個月都幫房東承擔了近7成的房貸支出，此時對於租屋者而言，租房、買房所承受的資金壓力相差並不大，轉租為買會更加划算。

究竟租房好還是買房好？黃勝暉認為其實並無絕對，端看購屋民眾自身的經濟狀況和居住需求。在自備款充足的情況下，確實可以考慮轉租為買，而且現在還可以搭配政府力推的新青安貸，來減輕房貸負擔。

不過，若民眾手上的資金相對有限，建議還是不要盲目加重財務槓桿、踮腳買房，可以先一邊租房，一邊投資自己、充實自己，等心有餘力的時候，再來做買房置產的規劃。

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