車位100萬秒賣出、卻要先還銀行150萬?專家曝少這「步驟」還有最慘狀況
都會區車位難找,購屋買停車位成為趨勢。
台灣地狹人稠,尤其都會區車位更是一位難求,尤其是早年興建的公寓、華廈,常沒有配置車位,鄰里間車位的糾紛也時有所聞,因此,專家多半建議,購買房子能一併購入車位,有些豪宅的車位配比更是達2~3個,不只停車方便,就算沒有車位需求,對未來轉手也有助益。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,日前遇到一名屋主,當時購買了附有兩個車位的預售屋,方便先生及太太各一部車使用,之後也順利的完成了銀行的抵押貸款。先生因為工作的關係,被公司調職到中部工作,一個月回家不到一次,車位長期空著,覺得可惜,於是有出售的念頭。
於時就先把出售訊息給了社區警衛,隔天馬上就成交,因為是鄰居間的買賣,沒有透過仲介公司,就委託地政士事務所,辦理買賣簽約及所有權移轉登記。
買賣簽約時,因為該房屋有銀行的抵押貸款,所以必須經過銀行的同意,且出具銀行的同意書才能辦理過戶,沒想到在向銀行提出申請後才發現,銀行要的部份清償貸款居然比買賣價金還多,怎麼辦呢?
鄭文在表示,內政部於79年7月16日台內地字第819823號函:有關區分所有建物共同使用部分經依法登記完畢,如經相關區分所有權人及他項權利人同意,當事人得申請權利範圍移轉變更登記。
個案中的車位屬於房屋的共同使用部分,因為有抵押權的關係,要辦理過戶必須銀行的同意書才能辦理,和一般房屋加車位的買賣方式大不同,因此只能順從銀行貸款的要求,清償部份房屋貸款,才能辦理過戶。
鄭文在說,實務上有遇過賣方因為對於銀行貸款的繳款不正常,被銀行要求必須全額還清,銀行才同意出具同意書,才能辦理車位過戶的手續的窘境。
假設車位賣了100萬元,結果銀行貸款要求要還款150萬元,甚至全額還清房屋貸款,若不繼續辦理車位過戶,賣方對於買方已收授的價金,有被罰違約金的風險,鄭文在建議,如果要出售的車位屬於共同使用部分,而且有辦理抵押權貸款的情事,當要單獨出售車位時,務必先向貸款銀行提出申請,確認還款金額後,再辦理買賣簽約手續,否則,遇到賣五毛銀行要求給一塊時,衍生的違約風險,可能會讓賣方措手不及。
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