國產署地上權標售 14筆全槓龜

經過這次地上權標售全部槓龜，國產署預計12月再公告新一波地上權標案。(國產署提供)

國產署21日公開標售全台14筆地上權標案，結果全數流標，最受關注的台北市中山區長春路土地，在第3次降價招標加上地租改採部分固定制後，仍以流標收場，業者認為主因是當前市況風險與變數仍多。

這次標售14筆精華土地分布於7縣市，包括北市中山、北投區土地，台中市6筆、高雄市2筆，其餘桃園、嘉義、台南及花蓮各有1筆。瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛分析，地上權標售雖然更改遊戲規則，將地租的3分之2改為固定制、3分之1為原來浮動制，以財務的角度來看，好像租越久越划算，但就開發商的經營策略來看，取得土地後，可能有三種選擇，以現在市況或制度來說，風險仍大，觀望心態濃。

首先，開發商可用過去興建銷售集合住宅的方式進行開發，但由於消費者貸款成數低、利率高、不適用優惠貸款等，地上權產品先天限制因素多，事實證明無論是蓋成豪宅賣給不需要貸款的富豪，或是小宅賣給首購年輕人，前者想將資產傳子傳孫，後者要花費更多的貸款支出，恐怕都不願買單，市場成績與預期落差極大。

第二類是建商、壽險業打算以較低的土地成本取得開發權，興建後做長期收益產品經營，然而，目前國內商用不動產的投資報酬率偏低，但主管機關統計今年新的公告地價只有市價的2成，可見未來調漲空間仍大，微薄的獲利可能一下就被吃光，何況還有產品供需條件、經營門檻、空置率，甚至政府產業政策等變數，開發商可能還需考慮。

黃舒衛說，最後是房市價格趨緩，開發商的投資行為本來就變保守。地上權是一場要談70年的戀愛長跑，不能見好就收，現在政府重推都更，投資成本相對少很多，開發商籌碼有限，打安全牌、回頭整合都更，也會產生排擠作用。

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