買嘉義沒毛病?二大專家:留意初升段高報酬高風險
市場傳出台積電可能會到嘉義設廠的消息,引爆嘉義建案熱賣、價格出現慶祝行情。(圖/資料照)
市場傳出台積電可能會到嘉義設廠的消息,引爆嘉義建案熱賣、價格出現慶祝行情。台積電設廠消息固然是喜事,但還是有幾點事情需要注意。專家指出,利多建設消息一出,往往是區域房市的初升段,到主升段恐怕還得歷經10年光陰,想要搶進話題熱區,得多加思考。
馨傳不動產執行長何世昌指出,消息真偽潛藏高風險:房地產諸多題材中,政府重大建設是妥妥的王牌,因為政府建設「雖遲但到」,跟著重大建設買房的最大好處是「總有一天等到你」,但台積電屬於民間廠商,它會將本求利,設廠決策可能隨著種種因素而改變,這是投資人搶先布局買房須要承擔的風險,何世昌認為,留意比價以免追高,如果是自住需求、那買在嘉義沒什麼毛病。但若是外地的投資客因台積電設廠傳言就搶進太保一帶買房,需要衡量價位合不合理、能不能買。
寶麟廣告副總經理管清智也指出,近期嘉義縣有台積電1奈米議題,短線對於房市有振奮效果,還後續是否能延續熱度端看產業兌現進度,過去就有龍潭廠,不少投資人「計劃趕不上變化」,若新話題熱房價基期低或許還可以進場,但往往初升段報酬越高風險也就越高,建議民眾要思考資產流動性 「上車容易、下車有風險」。
何世昌舉三個縣市的高鐵特定區為例:
1.台中烏日高鐵特定區:此重劃區面積和價格落差都比較大,預售屋大致成交單價介每坪於35~45萬元,而台中的中科已經有台積電,而且中科二期已經通過都審,台積電建新廠計畫已很篤定。
2.台南沙崙高鐵特定區:與台中一樣,南科擁有台積電3奈米、5奈米廠等先進製程,而且先進製程占了台積電逾半營收;更重要的是,行政院已經通過南科三期都市計畫案,台南市府也積極爭取台積電在南科三期投資。視角回到高鐵特區,目前新案成交單價多在30萬~32萬元單價。
3.嘉義太保高鐵特定區:截至目前為止,台積電對外尚未證實是否到嘉義設廠,但太保高鐵特區內建案成交單價已來到3字頭出頭。相比之下,已經擁有台積電的台中、台南,高鐵站周邊新建案都還有3字頭,但還在捕風捉影階段的太保高鐵特區也漲到3字頭。
何世昌認為,這個結果只有兩種可能,一種是太保房價超漲,未來漲幅可能停滯、或者漲多回吐;第二種是嘉義房價合理,但烏日、沙崙房價被低估了,日後可能有補漲行情。
他建議從高鐵運量多寡推估,當人們的通勤慣性改變,購屋行為也會產生變化」,早年是台鐵,再來是國道、省道、快速道路,接著是捷運與高鐵,而運量既是觀察站區周邊發展潛能的關鍵,也是帶來區外購屋客的媒介,現階段高鐵運量高低為台中>台南>嘉義,但消費者也需要暸解一件事,那就是運量低不見得房市就沒前景,只是它需要更長的發展時間才能開花結果,也提醒民眾,投資最忌諱的是衝得太快被當韭菜、手腳太慢就要留下來洗盤子。
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