高雄容移繳納代金將改市價查估 反映成本轉嫁房價每坪恐漲逾3萬
高雄發展快速且高樓大廈現代化城市景觀新穎,但針對容積移轉規定,高市府正研議採3家估價師與市價估價模式,並縮短容移估價審議期,卻驚動眾多高雄建商,估算恐將讓容移成本大漲3倍,轉嫁到房價每坪將漲逾3萬元!
高雄近年來建設有目共睹,高樓大廈現代化城市景觀新穎,而高雄市容積移轉規定,原本為一半繳納代金、一半以道路等公設保留地抵繳,日前卻遭中央打臉要求高雄需比照其他縣市,容移需以代金並採市價查估,高市府正研議採3家估價師與市價估價模式,並縮短容移估價審議期,卻驚動眾多高雄建商,估算恐將讓容移成本大漲3倍,轉嫁到房價每坪將漲逾3萬元!
依據高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點,容積移轉申請案件以本府都市發展局為受理機關,並應提送高雄市都市設計及土地使用開發許可審議委員會(以下簡稱都設會)審議。但接受基地屬第六點第五款之土地者,得不提送都設會審議,逕由受理機關審核。
送出基地除依古蹟土地容積移轉辦法申請者外,以下列土地為限: (一)經本府公告之歷史建築所定著之土地。 (二)為改善都市環境或景觀,提供作為公共開放空間使用之可建築土地。 (三)依都市計畫法指定為道路、園道、公園、體育場所、廣場、綠地(帶) 或兒童遊樂場用地之私有公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者。
接受基地應臨接八公尺以上都市計畫道路或臨綠地(帶)並與八公尺以上,都市計畫道路相臨接,且面積達一千平方公尺以上。接受基地應優先適用容積移轉並達可移入容積之百分之八十後,始得申請容積獎勵。
其中第十條、接受基地移入容積之百分之五十,應以折繳代金方式移入容積,其計算公式如下:折繳代金金額=1/2×接受基地面積×接受基地公告現值× (接受基地移入容積/接受基地基準容積)。
日前高市府卻遭中央審計部打臉,要求高市比照其他各縣市(除台北市外),容移代金應以市價查估而非公告現值,消息傳到高雄建築業界後,引起業界一片譁然與恐慌,擁有大筆基地的業者更是趕緊試算,若容移代金採市價估算,以近千坪約2、3百戶的大樓案基地,繳納容移代金,恐將從原本約7千萬元,大漲至2億元以上,換算每坪成本將增加逾3萬元,3房每戶成本將增加逾百萬元,若不轉嫁給買家,推案利潤將大幅縮減甚至做白工!讓業界為之跳腳。
高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出,許多業者紛紛向公會反映,期盼容移若要修正,市府能夠提供至少半年或一年以上的緩衝期,或是提供繳納代金與公保地的繳納比例更多彈性,或是有協商機制,台北市繳納代金比例雖逾5成,但高雄房價與台北差距4、5倍,不應一概而論,若容移規定太嚴格,對於建商購地成本拿捏,將帶來相當大的不確定性,甚至政府推動的聯開案、公辦都更案的招商成效也恐將受影響。
大高雄不動產開發公會理事長洪光佐也說,目前高雄二大建商公會會員家數達1300家,高市估價師公會卻僅71位估價師,關於容移調整案,高市府頗有誠意與業界協調,但採取3家估價師進行市價查估基地計算代金的模式應會確立,也打算縮減時程控制在3個月內可預繳代金,不少會員公司擔心,日後容移萬一拖半年或一年以上若成常態,時間成本與財務資金調度恐更麻煩,就算開放外縣市估價師,作業流程與對高雄房地市場熟悉度也不確定,乾脆小基地就不申請容移,直接購買素地,也減少購入道路等公設保留地,更不利於政府增加稅收以因應各項建設的目標達成,期待能在法令修訂取得合理與可行性,以免徒增困擾,或造成房價再度因成本墊高而上漲。
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