央行出乎意料升息半碼 專家：商用不動產先蹲後跳

由於近幾年台商回流、外資加碼、企業擴張等利多因素，商用不動產市場處於供給不足，但需求持續成長的現象。(圖/宏大國際資產提供)

21日央行公布最新利率決策，出乎意料升息半碼，市場為之震驚。央行總裁楊金龍表示是為了預應電價調漲，將帶動物價上漲所做的預防性升息。這一升息0.125%對房地產購買信心會不會動搖、市場會不會有影響? 宏大國際資產28日表示，本次升息對住宅市場是繼平均地權條例修正案、囤房稅2.0後再設一箭，勢必影響買氣，短期交易量會縮減，但對於商用不動產市場，則反而是先蹲後跳的格局。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，由於近幾年台商回流、外資加碼、企業擴張等利多因素，商用不動產市場處於供給不足，但需求持續成長的現象，已連續六年價量齊揚，且每年突破千億元交易，比較未受到一系列打房政策的影響。其中台北市中心的商辦市場，有二大關鍵因素推升價量齊揚，其一是全台企業近年營收及獲利年年報喜，公司擴充、合併需求持續進行中，但新增也可售供給卻少到屈指可數，商辦市場行情持續上漲到較合理行情，因此才開始有建商著手興建商辦建案; 其二是商辦產品其投資報酬率平均約2.4%~3.0%，遠大於一般住宅的平均1.5%~1.8%，相對是更穩健的投資標的。

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這次的升息，是否會影響到買方購買商辦的意願，進而影響價格? 陳益盛認為，以自用者的角度而言幾乎無影響，因為升息同時，預期租金也將上漲，因此提高租金或貸款利息的選擇，就看使用需求及購買力來決定。反之如以投資的角度來看，以現有買價購買的如是租賃中的標的，其租金雖無法立刻調漲，但合約期限一到也將是租金上漲的時機，因此商辦投報率及價格將呈現先蹲後跳的格局。北市商辦產品的抗跌除了供給不足、需求增加之外，另一原因在於地段好，多數商辦大樓都位居捷運站周邊，以投資不動產第一天條就是「地段、地段、地段」，因此也降低了投資風險，對照豪宅的每坪200萬起跳，相對仍是自用、投資置產的優先選擇之一。

陳益盛觀察到，北市好的商辦大樓成交百萬單價將成為常態。儘管目前商辦大樓多數屋齡逾20~30年，但只要符合三要件:地點坐落近大捷運站450公尺內、玻璃帷幕外觀、管理維護良好等條件，就是可以投資購買的好標的，如果標的也是知名建商興建，則更是加分，而長線來看尚具有都更重建的增值潛力。

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