資金狂潮氾濫 買賣雙方皆面臨房市亂象調整期
全台房市年後買氣回溫,北台灣520檔期推案破2千億元,但台北房價高基期,刺激不少中北部投資置產客,紛跟隨建設腳步南下置產。(圖:住展提供)
台北股市站上二萬點以上,市場充沛資金也讓房市買氣持續熱絡,統計3月預售實價揭露數量已達1.3萬件,金額高達2135億元,倘若排除平均地權條例上路前一個月的大量上車潮,3月預售揭露的成交金額恐怕是預售實價揭露以來的單月新高,但市場買氣加溫引領房地價格再上揚,也造成部分買方觀望房價,建商也面對地主就地喊價,也擔憂成本拉高卻不再能反映至售價,買賣雙方也面臨市場混亂且快速變動的調整期。
市場資金充沛 預售買氣搶搶滾
嘉義科學園區與高鐵站區的交通與建設帶動,吸引置產買盤紛紛進場。
農曆春節過後,全台各大都會區房市看屋有好轉現象,包括來客組數、成交組數、待售建案個數的都走升,但市場觀望氣氛仍未完全退散,也因北部房價高基期效應,但中南部推案熱區坐擁建設利多,整合優美景觀、商圈與交通路網等多種生活便利優勢條件,最近吸引不少從中北部南下的投資置產買盤持續進場,也讓推案熱區的一些特色預售建案銷售順暢且創高行情,受到市場矚目。
統計顯示,去年雖然有平均地權條例上路干擾,下半年預售投資行為降溫,不過受到通膨等因素帶動,預售市場仍吸引自用客穩定買進,最新統計顯示,3月的預售實價揭露件數達1.3萬件,年增幅度達到62%,預售揭露的實價金額則達到2135億元,僅次於2023年6月平均地權條例上路前的2370億元,政策上路後隔月7月就量縮到1040億元,顯見當前房市買氣相當暢旺。
若以區域表現來看,3月預售市場表現最好的是桃園市,預售揭露2600餘件,成交金額375億元,其次是台中市的2492件成交金額435億元,新北市則揭露1845件揭露390億元,台北市雖然揭露件數最少,但仍揭露162.4億元。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,本來平均地權條例禁止換約轉售後,已經有效抑制短期投資的需求,不過在台股兩萬點、通膨等外力帶動下,房市又出現一波漲勢,有些預售案訴求低自備好上車,再加上房價上漲過程市場可能出現不買會更貴的氛圍,而有些區域仍有科技業投資等題材發酵,市場上有些「短投轉長投」的買盤上車跡象。現在已經沒有預售換約買盤,成交狀況與2021年第四季還有投資買盤時相當,買氣好的有點可怕。
房地合一稅大增 投資置產買家大膽搶進
台南高鐵站區與沙崙綠能科學城建設帶動,推案仍然加溫。
4月份全國個人房地合一稅收52.3億元,年增率高達129%,顯示農曆年後房市交易狀況暢旺,買氣明顯優於去年同期,至於區域房地合一稅收表現,4月個人房地合一稅收王是新北市,房地合一個人稅收10.2億元,年增率125%,年增率最高的是桃園市,4月個人房地合一稅收6.4億元,年增達到2倍,台北市稅收6.3億元,年增率也達到194%。稅收第二高的是台中市的9.2億元,年增127%,南台灣地區台南市稅收3.1億元,年增50%,高雄7.2億元稅收年增123%。
住展雜誌統計,北台灣2024年520檔期新成屋、預售屋預估推案量突破2000億元,來到約2134.6億元,為2021年以來高點,建商完全擺脫連續升息、各項房市調控陰霾,較去年實際推案量增加約313.9億元,年增幅約17.2%。
住展雜誌發言人陳炳辰指出,揮別眾多不確定性,如今買氣因低首付行銷奏效,新青安也助攻市場信心,加上當前市場資金因股市紅盤而豐沛,還有地震因素讓新屋產品討到便宜,民眾買房當買菜,建商打鐵趁熱,順勢而為,今年從329到520檔期新案大舉進場,520檔期重新站回2000億元。
創歷年新高 Q1全台使照量破3萬戶
根據內政部統計,全國今年第一季住宅類建照核發數量達2萬4338戶,為2018年以來最低的數量。其中,減幅最大為新北市,新北第一季住宅類建照數約3125戶,與去年同期大減6成;反觀台北市,住宅類核發建照數達3110戶,已與新北市相差無幾,且與去年同期相比,大增39%。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析,今年第一季建照核發數量大減,主因為年初房市詭譎多變,雖前有「新青安」加熱低總價案場買氣,不過3月央行突喊升息,加上土建融限縮的「金箍咒」仍在,且建商在近年多頭時的推案剩餘餘屋仍有待去化,種種原因之下,沖淡開發商繼續興建的意願。
使照方面,據內政部資料,全台住宅類使照核發宅數達3萬1320戶,為歷年同期最高。其中,新北市表現則最為突出,第一季住宅類使照核發量達4090戶,與去年同期相比大增1.4倍。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為,使照數量大增,以工期約3年來看,恰巧為疫情時台商回流所創造的房市大多頭時期,符合房市景氣循環發展。其中,使照量以新北市增幅最驚人,主要為新北例如淡水、三重等地,自疫情以來都是建商推案熱區,近期完工交屋後,才讓區域使照數量大幅增加。
南部科學園區建設前景 房價短期迅速創高
在台積電設廠效應加持下,近期北高雄楠梓、橋頭、左營預售市場吸引不少中北部投資置產客卡位。
由於中南部紛紛推動設立科學園區與加速高鐵站區發展,最近吸引不少中北部採長期投資置產買盤進場,包括正積極推動的嘉義科學園區自從2023年5月動土,不到一年間已為太保房市帶來利多,預計園區2029年完工,嘉義科學園區將和高鐵嘉義站、故宮南院、蒜頭糖廠、縣治特區、馬稠後產業園區等地,形成共同生活圈。
嘉義縣近年積極推動產業轉型,目前擁有嘉義科學園區、大埔美精密機械園區、馬稠後產業園區一、二期、中埔公館產業園區、水上南靖產業園區及民雄無人機航太園區等6大新興產業園區。加上華泰名品城也將進軍嘉義高鐵站區,設立大型Outlets購物中心,使區域的產經發展與生活機能更加健全。
台積電加碼投資高雄,預計3座2奈米先進製程設廠投資2兆元效應帶來人口紅利,房市需求噴發。近期位於台積電楠梓廠車程約10分鐘的橋頭新市鎮一帶預售案場紛紛銷售創佳績,有台積電助攻,北高雄房市更顯活絡。除了台積電加持,也因低基期3字頭房價,吸引不少台北、新竹、台中、台南置產客購買,還有許多要調到高雄的台積電工程師入手,各界都相當看好高雄。
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