網友問卦用新青安賭贏5年後賺多少? 專家:有五大風險要小心
Ptt網站上有網友發文問卦,認為新青安基本上就是玩對賭的,現在兩房隨便都千萬起跳。(資料照)
Ptt網站上有網友發文問卦,認為新青安基本上就是玩對賭的,現在兩房隨便都千萬起跳,使用新青安就是賭寬限期5年後能漲到2000萬。並詢問,成本200萬貸1000萬 寬限期5年後2000萬賣掉,賺800萬,這樣算對嗎?詢問新青安賭贏5年後賺多少?
對此,元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示,新青安方案去年8月上路,因具有利率補貼共0.5%、最高可貸款1000萬、貸款年限可達至40年與5年寬限期的多項優惠,讓首購族有效降低月負擔,讓市場湧入一波買氣,特別是5年寬限期,因為不用償還本金,更讓很多民眾認為是「投資」房市的好法。甚至因為目前房屋出租的租金報酬率普遍在2~3%之間,都比房貸利率高,因此,很多投資客還會在寬限期期間將房子出租,用租金來繳房貸利息。不過,使用新青安來出租房子投資用,後續恐面臨五大風險,想藉此投資炒房仍需審慎。
第一、違規出租 優惠恐被追回:新青安為政府為了幫助首購所提出的優惠房貸方案,如果購屋者是拿來收租用的,將有違規使用的嫌疑。而且,目前房客可自由申請租屋補貼,房東也會被自動列為公益出租人,享有減稅優惠。一旦「公益出租人」、「新青安貸」兩者身分重疊,即可證實違規出租行為,屆時銀行可能會收回新青安的優惠,改為一般的房貸,政府的利率補貼也可能被要求追回,
第二、租金所得可能需要報稅:很多人租金收入都不報稅,但難保不會被房客檢舉,因此有補繳稅款的風險。
第三、房價不一定會如預期上漲:網友認為買1200萬,5年寬限期後2000萬賣掉,賺800萬的前提在於房價能年年飆漲。但這規劃忽略了近年房價漲幅已大、房價已是歷史最高檔的現實,而且,由政府統計數據可知,房價年漲幅有逐漸趨緩的跡象,不排除未來有反轉的可能。
第四、寬限期後負擔大增:以貸款1000萬來說,目前新青安利率僅1.775%,寬限期期間每個月只要繳利息不到1.5萬,但5年寬限期後,如果房子沒順利賣掉,不僅利率沒補貼,還要開始償還本金,屆時房貸負擔每月將高達接近3.5萬夠購屋者負擔將急遽加重,如果財務能力不佳,恐有負擔不起的疑慮。
第五、寬限期後投資客恐集中倒貨:目前不少人利用新青安的5年寬限期來投資購買目前最火熱的首購產品、中小坪數產品,但除了目前首購產品小宅的空屋率已偏高,5年寬限期後恐將更面臨一群相似的投資客集中倒貨的窘境。
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