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商用不動產最冷的冬天 交易量年減63%

2016/12/13 15:43 文/記者馮牧群

第一太平戴維斯統計,截至目前為止,2016年大型商用不動產交易總金額僅610億。

受到不動產市場疲弱、投資買方縮手及企業心態保守影響,商用不動產正面臨嚴峻挑戰。根據第一太平戴維斯統計,截至目前為止,2016年大型商用不動產交易總金額僅610億(總價3億以上交易,不含土地),相較去年全年1073億的成交量,交易量年減43%,若再加計壽險業海外投資熄火的影響,交易量年減率高達63%,年底交易量拉尾盤機率渺小,市場將面臨8年來最凍的一年。

 

壽險業、科技業連蟬今年商用市場的兩大支柱,投資占比分別為38%、31%。壽險業為因應市場變化,近年來投資策略出現變化,從偏好都會區收租型產品轉向購買素地進行開發,並利用集團資源共同合作以達到加值效果。今年度壽險業購買的12筆交易案中,收租型不動產僅有4件,土地開發有8件,主要為國泰人壽以31.2億投資桃園及新竹高鐵站區土地,南山人壽及全球人壽分別投入9.7億與41.4億購買台中西屯土地、希望廣場地上權開發案;此外,不少壽險業者手中也有大型開發案進行中,包括富邦人壽A25案、中國人壽台北學苑地上權案、中信與台灣人壽共同投資的台肥C3地上權,都是市場大案。

 

土地市場方面,全年大型土地交易為869億,僅比去年同期小幅減少5%,相較於全台建物買賣移轉棟數大減2成,土地交易市場表現尚穩,其中,壽險業轉進開發型投資、科技業購地建廠,都是維持土地市場動能的關鍵。受到住宅銷售遲滯影響,多數建商偏向保守,甚至停止購地,反觀興富發集團持續獵地,轉入低總價自住市場,不僅今年購地總金額達133億,占建商購地金額4成,並持續四年位居購地冠亞軍。

 

價格修正成連鎖效應

 

第一太平戴維斯投資部協理黃瑞楠指出,商用市場明年將近入磨合期,在經歷一整年的交易動能萎縮後,買方議價能力大增,價格修正轉趨明顯,今年下半年賣方信心已出現明顯鬆動,市場可發現低於行情的交易案例,可能引發一連串連鎖效應;另由於地價稅及房屋稅等持有成本的實質增加或預期心態,無論是自用或投資型買方在評估價格時,都會期望把持有成本轉嫁賣方,在售價中折抵,也是造成價格下修的潛在因子,預估明年市區商辦價格仍有5%~10%的降價壓力、店面將面臨更大的價格修正。

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