房地合一稅重購退稅不簡單 國稅局會查水電、屋況確認自住事實
國稅局會針對房地合一稅重購退稅案嚴加審查,必須有居住事實,包括水電單據與使用屋況都是查核重點。
小陳二年前在高市三民區買下一戶2房新成屋,但因當時未購買車位,尋找停車位費時,因此二年來新房子都空著,最近小陳看上鳳山一戶2房新成屋可附帶購買平面車位,因此心動就買下,想要將原本2年屋售出,並申請房地合一稅重購退稅,小陳向熟稔稅務的朋友打聽,一問之下才知,國稅局會針對房地合一稅重購退稅案嚴加審查,必須有居住事實,包括水電單據與使用屋況都是查核重點。
國稅局表示,個人出售105年1月1日以後取得房地,適用房地合一稅課稅規定,如原有自住房地因住所遷徙之實際需要而必須出售,並於他處另購買自住房地,為避免因課稅降低其重購房地的能力,無論在出售前、後購買其他新房地,只要新、舊房地均符合自住要件,且出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間相距在2年內,即可在其應繳納或已繳納房地合一所得稅額度範圍內,申請扣抵或退還。
同時根據所得稅法第14條之8及房地合一課徵所得稅申報作業要點第20點規定,適用自住房地稅額扣抵及退還之要件,係以個人於出售原有自住房地(即辦竣戶籍登記並實際居住使用)後,另行購買房地作自住使用;或先購買自住房地後,再出售其他自住房地,且該等房地無出租、供營業或執行業務使用為適用範圍。
因此重購自住房地稅額退還或扣抵之租稅優惠機制係為鼓勵自住,且自住房地要件係以「房地客觀使用狀態」為準,須個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並「實際居住」,且無出租、供營業或執行業務使用之情形。
例如,小陳於111年2月21日買賣取得三民區2房,後來將該2房出售並於112 年10月20日完成所有權移轉登記,自行申報並繳納房地合一所得稅新臺幣65萬元。小陳也於112年2月15日購買一戶鳳山附車位2房,並向國稅局申請退還已繳房地合一稅款。 經稅務人員調查發現,2屋雖然都設有戶籍,但三民區2房僅設有戶籍卻無實際使用水電情形,且承買人也指證表示購買時為全新空屋,屋內並無裝潢,也沒裝設冷氣與家具,廚具也無使用痕跡,因此國稅局就以小陳於三民區2房並無居住事實,核與所得稅法第14條之8規定要件不符為由,否准退還。
稅務專家提醒,個人出售房地經國稅局核定適用房地合一稅重購退稅或扣抵稅額,倘重購新房地於5年內改作其他用途或再移轉,國稅局將追繳原扣抵或退還稅款。
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