地主注意！主張優先購買權 專家：「只能全要」不能挑地

共有繼承人主張優先購買權，若有多筆土地，只能全部購買無法挑選土地。（資料照、記者謝武雄攝）

能繼承大筆土地令人稱羨，但如果都是持分土地，未來處分時可能也相對麻煩。有民眾繼承了8筆持分土地，近期想出售，委託代書並依法通知其他土地共有人，是否主張優先購買權，發現共有人竟超過100人，光申調第三類土地謄本就是一大工程。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，按照《土地法》第34條之1執行要點規定，「部分共有人依本法條第一項規定出賣共有土地或建物時，他共有人得以出賣之同一條件共同或單獨優先購買。」所以，持分土地出售予非土地共有人時，賣方要發函通知其他共有人是否優先購買，以符合上述規定。

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而此個案中的出賣人繼承了8筆持分土地，共有人超過100人，得先一一申調第三類土地謄本。有了土地謄本後，按圖索驥申請共有人的戶籍謄本，卻發現又是一個高難度的挑戰。

鄭文在說，因為戶政事務所受理利害關係人相關案件，有每日只能申調10名共有人的潛規則，在調齊共有人的戶籍謄本又後，最終以郵局存證信函發函給其他共有人。

因房地產熱絡，回覆同意承買的共有人回函如雪片般飛來，收到3封的主張優先購買權的回函，但問題來了，同一筆土地如果有2個以上的共有人主張優先購買，該如何分配持分呢？不是依照回函的時間，也不是抽籤決定，而是按照共有人原有的土地持分，按比例共同取得。

不過，也有種情況是來函主張優先購買權的共有人，和出賣人共有的持分土地8筆中只佔5筆，但是他來函只想買4筆，捨棄其中一筆不想買，依《土地法》第34條之1執行要點第12點第2款規定，假設出賣人雖然出售8筆共有土地，但是來共有人只有其中5筆共有，所以該共有人沒有權利一次購買8筆土地，但是有權利主張優先購買該5筆土地，偏偏來函只同意購買4筆，不符合『同一條件』，可能因此喪失優先購買的權利，衍生爭議。

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