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2016房產大事件 政策&稅制紛擾 房市待撥雲見日

2016/12/24 04:30 文/記者馮牧群

2016年影響房地產最深的大事,來自於政策、震災、稅制。(本報資料照)

2016年進入倒數階段,回顧全年房地產市場發現,影響最深的大事來自於政策、震災、稅制;年初實施的兩稅合一消除投機客,南台強震造成災情讓社會大眾更關心建築結構安全,房屋稅、地價稅雙漲大幅加重民眾持有成本,而政府的社會住宅規劃,有助舒緩高房價之下的居住問題,但總體來看,房市還沒等到曙光。

建商對明年房市抱持觀望,主因是稅改帶來諸多不確定性。


房地合一稅上路  投機買盤不玩了

凡是2016年1月1日後取得或2014年1月2日後取得,且持有期間2年內的房屋、土地,今年起出售者,除非符合免申報條件,不論盈虧都要在30天內申報房地合一稅。不論短期持有或長期持有,只要獲利必定課稅,1年內轉手的獲利甚至要被課45%最高稅率,在交易成本提高下,短期炒作的投資客陸續退場,政策目的為鼓勵民眾自住與長期持有。

南台強震過後,民眾及房產業提高對建築結構工法的重視。


社會住宅遍地開花  強調只租不售

行政院通過「住宅法」修正草案,將送立法院審議,趕在下會期完成修法,協助地方政府解決社會住宅的土地取得、經費來源、租稅負擔及人力組織等問題,修法通過後,地方政府可辦理無償撥用或長期租用國有非公用房地或其他多元方式取得社會住宅用地。另外也爭取銀行放貸解禁,協助地方政府及民間向主管機關申請提供中長期資金。目前包括台北市、新北市、桃園市、台中市都積極興辦公共住宅、社會住宅、青年住宅,對象為年輕人及弱勢族群,只租不售,未來幾年將陸續完工。


台南維冠大樓震災  建築安全意識抬頭

今年2月6日清晨台灣南部發生強震,震央在高雄市美濃區,芮氏規模6.6,台南市維冠金龍大樓坍塌,115人不幸喪生,成為自921以來傷亡最嚴重的地震災害,台南市也成為重災區。維冠大樓因偷工減料,賠上住戶性命,事後台南地檢署依業務過失致死起訴建商負責人、該案建築師及結構技師等人。


南台強震震出許多問題,營建署擬將建築檢測修法,未來新建築施工時,須請第三方公正單位到場勘驗,否則無法取得使用執照,且包括營建署、地方政府在內都開始提出「老屋健檢」計劃,像是土壤液化、結構工法、老屋都更等居住安全相關議題也廣泛被民眾重視。


持有稅調漲惹民怨  有待政府配套措施

持有稅調漲是各地方政府的共識,新成屋特別明顯,對於有房族而言,立即反映在房屋持有成本上,與奢侈稅、房地合一稅相去甚遠,奢侈稅與房地合一稅只要沒交易就課不到稅,但在房屋標準單價、路段率等稅基逐漸調整下,連買屋自住及長期置產的民眾房屋稅額也明顯增高。


同時,建商餘屋將面臨賣壓、庫存土地持有成本增加,尚未售出的住宅待售時間越長,價格修正壓力越大,而持有大量土地的開發商,每年地價稅額動輒數千萬,形成「開發不對、囤地也不對」進退兩難的局面。今年適逢每三年調整公告地價,平均調幅高於3成,地價稅負擔加重,可能讓政府BOT案、地上權案、都更案更難推動,前兩者規定得標業者每年要支付地租,但地租隨著公告地價調升,得標業者負擔成本勢必增加,後者則面臨房屋稅大增的問題。


明年「以價換量」發酵  房市前景未明

台中市不動產開發商公會理事長邱崇喆說,今年政策面讓人民觀感不好,無助於振興經濟,房地產業蕭條影響上下游相關產業層面甚廣,房市不好經濟就不會好,此時還全面調漲持有稅,人民一定有抗力。今年台中市總推案量只有預估的4成水準,業者眼見房市交易差,對明年仍樂觀不起來、抱持觀望,房市政策紛亂,不但讓民眾無所適從地亂喊價,也使業者經營更辛苦。


全國不動產董事長葉春智認為,明年整體價格仍會持續修正5%~10%,其中精華區會在5%內震盪,餘屋量大的重劃區則有10%左右下修空間,等著低接的買盤預料將在明年陸續出籠,市況稍微加溫,價格也會降到滿足點。此外從台南發聲調漲房屋稅起,全台各地漲聲四起,加上地價稅調升有感,使購屋族的議價立場更堅定,「以價換量」在全台各地發酵,高資產族群對市場風向更敏感,預計明年置產客比重會從今年的1成提升為2成。


第一太平戴維斯董事長朱幸兒分析,聰明的投資人會選擇危機入市,加上台商面臨中國政府查稅措施,資金逐漸回流台灣,預計2017年第3季會有交易量爆出,房市築底,屆時商用不動產市場會先回溫,但住宅市場仍待觀察。業者表示,從今年11月出現神秘投資客一次砸13億掃貨7戶興富發「松江1號院」的案例來看,曾有140~150萬元行情的豪宅,現在建商卻以大約100萬元價格脫手,雖然很難對已購客戶交代,但在資金調度壓力下,明年建商出清餘屋的力道會更強。

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