合資買房對抗大通膨 專家提2點要留意
房市近期買氣旺盛,不少人資金不足選擇合資買房。
大通膨時代,不少人希望透過買房持有硬資產保值。然而,台灣房價已處相對高點,許多人為降低資金門檻、分散風險,開始與親朋好友合資買房。專家提醒,合資買房容易衍生各種糾紛,事前溝通商議愈清楚愈好,最好立合約以保障權益。
全向科技房產中心總監陳傑鳴表示,近年房價不斷飆漲,這也讓不少人資金不足的民眾,動起跟親人、朋友、情侶合資買房的念頭。不過,合資買房有不少需要注意的事項,民眾最好先了解優缺點與風險後,再評估是否進行。
在台灣,「有土斯有財」的觀念根深蒂固,房地產一直是熱門投資標的。疫情後全球經濟進入大通膨時代,更加速了置產保值的需求。面對高房價,民眾透過合資方式集結親友財力購房的現象日益普遍。安新建經法務經理魏禮表示,合資買房通常涉及夫妻、情侶、朋友或親戚,主要面臨兩類糾紛:一是貸款由一人申請,利息等費用由兩人共同承擔,最終在賣房時出資額與獲利分配常出現歧異;二是登記在單一名下,未經協議或公證,導致另一人無法干預房屋處置。
合資登記方式大不同 出手前多留意
魏禮指出,合資買房可分為共同登記與單獨登記。單獨登記即所有權登記在一人名下,其他出資者透過借名登記協議、預告登記或信託登記保護權益;共同登記則所有出資者名字登記在權狀上,雖保障較多,但考量稅務、貸款、投資配置等因素,仍有不少人選擇單獨登記。
避免人多嘴雜,合資人數不宜太多,專家提醒消費者合資買房糾紛多。
以一般合資買房來說,首先會面臨到房屋要登記在誰名下的問題,陳傑鳴指出,一般來說,大致可分為「登記在所有合資人名下(共同登記)」與「登記在一個人名下」兩種。其各別優點及缺點,還有需要注意什麼
1. 登記在所有合資人名下(共同登記)
優點:產權劃分清楚,可避免他人未經同意就把房屋處理掉,對所有合資人最有保障。合資人只要能準備好「合資買房協議書」,詳細註明出資比例、貸款成數、如何繳稅…等,這樣拆分結算時就會有所依據。
缺點:共同登記因為將使產權更為複雜,銀行貸款比較不易且貸款成數也會較低,對資金不足需要集資買房的民眾並不划算。另外,合資買房如果政府有限定只能使用一次的優惠貸款與優惠稅率,如果房屋為共同登記,等於所有共有人會同時用掉這些優惠,會相當不划算。
2. 登記在一個人名下
優點:
實務上最常見,通常會選擇登記在財力最好、貸款條件最佳的人名下,藉以爭取到最好的貸款條件。
缺點:
因為房子登記在一個人頭名下,一旦人頭擅自移轉處分房產、拒絕返還不動產就會產生風險,而且,如果人頭不幸死亡,房產被繼承,就還會產生複雜的法律糾紛。因此,建議如果合資買房且採登記在一個人名下,除有合資買房協議書寫明各合資人的權利義務外,其他合資人應設定「預告登記」,一旦房屋要所有權要變動,就必須得到所有合資人同意,才避免發生人頭私自賣屋、捲款潛逃的狀況,另外,可再搭配抵押權設定,增加物權當擔保,對合資者才會較有實質保障。
合資買房想避免糾紛,可多詢問市場專家。
合資詳立協議 以免夜長夢多
無論哪種方式,魏禮強調,合資者應事前詳細協議並立合約,最好請專業律師協助並公證。雖律師費用從幾千到幾萬不等,看似昂貴,但相較於未來可能發生的糾紛,這筆費用相對值得。事前做好保護措施總比事後補救來得好,例如借名登記後掛名者偷賣房屋,縱使打官司判決還錢,也可能僅取得債權憑證,保障有限。因此,事前協議詳盡最為可靠。
魏禮建議,合資買房應充分了解不動產市場行情與交易運作,熟悉法律,以降低風險。對於「房市小白」而言,應避免貿然合資,先行累積知識與經驗,切勿急於進場。若有合資買房需求時,最好選擇有經驗的房產經紀人協助,由專業房產經紀人提供市場分析、房產評估及法律諮詢等服務,對於合資者來說,彼此都能增加一份保障。
住商不動產客戶服務部首席協理吳光華提醒,此外,多數的銀行都不接受房貸「共同貸款制」,比較建議的做法是由經濟條件較好的一方當「借款人」而另一方則當成「連帶保證人」,一方面可以共同承擔責任,另一方面也可以更有機會以較好的條件借到貸款。
若想合資買房,契約得詳列細節。
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