建商超賣預售屋後落跑 專家曝「履約擔保」也沒用

購買預售屋風險大，專家提醒，要小心「一屋多賣」詐騙。(示意圖、永慶提供)

根據統計，今年截至7月底，預售屋交易件數比去年多出近7成，由於預售屋有低簽約金、頭款按施工進度分期付款等優勢，獲得不少首購或換屋族青睞。但是近年來預售屋「一屋多賣」詐騙頻傳，讓許多人對預售屋買賣安全打上一個問號。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，買預售屋時，因為房子還沒蓋好，無法取得建物使用執照，因此民眾從付款到真正取得房屋產權的這段期間，風險是最大的。

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像是今年5月在花蓮就爆出有在地老牌建商，於預售交屋前夕欠款跑路，整個建案被債權人申請假扣押，讓已經付了錢的買方卻無法入住，上百萬元的頭款也找不到追討對像。建商甚至將「一屋多賣」給多位買方，因此有超過60人受詐。

過去在基隆也有案例，受害買方也是在交屋時才發現建商一屋多賣，同一戶最多有6個屋主，建商還以房屋當抵押物向銀行貸款，最後整棟樓有8成以上戶數流入法拍，由於銀行債權順位優先，買方想取得房屋所有權或討回款項是難上加難。

陳賜傑指出，一般買賣房子都會簽定「價金履約保證」，由第三方保管購屋款項，直到交易完成才會支付給賣方。然而預售屋買賣中的履約擔保，僅有簽定「價金返還保證」為建商完工交屋、房屋產權過戶後，才能動用買方在簽約與工程期間繳付的款項。

若是簽定「價金信託」或「不動產開發信託」，建商則可以按照工程進度取款，因此建商如果蓋到一半破產倒閉，買方恐怕無法拿回完整已付款。另外，預售屋履約擔保中，還有「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」，如同保人制度讓建商可以不受信託或專款專用帳戶的約束，自由使用買方支付的款項，倘若建商在完工前倒閉，買方只能轉向擔保建商要求負完工責任。

陳賜傑表示，儘管有幾種預售屋履約擔保，但在一屋多賣的案件中，建商的目標是盡可能取得買方購屋款，因此多半會利用不對等的資訊，以及誇大有多組買方等候簽約假像，誘使買方因恐慌買不到，而在沒有履保下簽約付款。建商還會同時間一屋多賣詐騙買方購屋款，等到詐騙鉅款到手後就倒閉潛逃，讓受害買方無法交屋與過戶，也拿不回款項！

如何避免預售屋一屋多賣詐騙？陳賜傑建議，購買預售屋時的功課要做足，了解建商評價與建商所提供履約擔保是否符合自己需求，不要被現場氣氛影響而簽約；簽約後也要記得多到接待中心或工地走動，確認是否有按進度施工，如果發現有很長時間沒有動工就要注意。

最重要的是，不要因為建商售價比行情優惠，就心急下訂，反而要提高警覺，預售屋簽約金從幾十萬到數百萬元不等，別因一時疏忽而讓自己成為房產詐騙的受害者。

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