第二屋限貸成數 換屋族無痛換屋 專家教撇步

央行針對名下有屋者，祭出貸款成數限制，影響不少換屋族購屋計劃。

央行出手祭出第七波信用管制，打擊到不少換屋族規劃，管制包括針對名下有房者第1戶貸款無寬限期；自然人購第2戶貸款成數降至5成；公司法人購買住宅以及自然人購買高價住宅與第2、3戶住宅貸款降至3成，換屋族到底該「先買後賣」還是「先賣後買」？得要謹慎考量。

央行無預警宣布新一波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全台，衝擊即將交屋並申貸的購屋族群，尤其名下已有房產的換屋族，更是首當其衝。

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換屋族該如何聰明換屋，攸關手頭資金運用，想先賣房擔心找不到滿意的新房，不先賣掉，手上資金可能不夠，要「先買後賣」還是「先賣後買」，常讓換屋族困擾。

永慶房屋客服中心資深經理陳繼先表示，以「先買後賣」來說，優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好。但要注意的是，先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，第2戶的貸款成數、利率及寬限期優惠也會受限，在舊屋賣掉之前，等於要同時負擔兩筆房貸，因此較適合手頭資金寬裕的換屋族。

先買先賣 各有優缺點

如果是先賣再買，最大的優點為財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在就表示，其實買賣房屋還隱藏了更重要的因素「通貨膨脹」，這一波的高房價，因為通膨壓力，當賣掉舊屋時，新買的房屋價格可能早已水漲船高，房價不復返了。

所以，市場上出現了這種先買後賣，延後過戶的買賣房屋方式，也就是買賣雙方簽約後，交屋的時間拉長到6個月甚至1年，屆時，買方先求有再求好，一舉兩得。

但不論是延後過戶，或是先向買家約定售後回租，都需買家同意才能進行，且對屋主來說，仍然有找新房的時間壓力，若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備為佳。

第2屋限貸令 「先買後賣」可免除限制

而央行此次祭出的第2屋限貸令，擴及全國，雖提供「先買後賣」的換屋族，可免除7成房貸限制，但借款人必須簽署切結書，約定於第2戶房貸撥款後1年內，出售第1戶房屋及完成產權移轉登記，且清償房貸且塗銷抵押權。

若違反切結內容，除了銀行可立即收回貸款成數差額，也就是超過7成部分，還要追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息；若以轉貸等方式規避切結事項則加收違約金。不過，若借款人舊家無貸款或貸款已清償，則不受第2戶限貸令影響。

陳繼先建議，由於房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，可以採取先賣後買的策略，一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。

另外，換屋族常會以重購退稅方式進行節稅，只要民眾在2年內完成先買後賣或先賣後買的重購行為，並符合相關條件，即可申請扣抵或退還出售舊屋時已繳納的所得稅。

不過，要注意的是，不同時期購入的不動產，辦理的規則不太一樣，出售的房屋若是在2015年12月31日前買賣取得，適用財產交易所得舊制，在重購房屋隔年申報所得稅的時候，從所得稅應納所得稅額中扣抵；若是在2016年1月1日之後買賣取得，則適用房地合一稅制，可於完成移轉登記之次日起提出申請退稅。

另外，不少換屋族為避開第2戶限貸令且爭取首購優惠利率，由配偶或其他家庭成員申貸，但房屋買賣需課徵房地合一稅及土地增值稅等稅率，陳繼先提醒，若想符合「兩年內自住重購退稅」資格，要注意房地合一稅的重購退稅，可使用配偶名義出售或購得房屋，但土地增值稅的重購退稅，買房與賣房的登記人須為同一人，才符合資格。

保留裝修單據、相關金流，以防國稅局查稅。

善用重購退稅節稅 資格細節要注意

另外稅務局也提醒，民眾先將房屋及土地騰空等待出售，要注意自用住宅用地稅率可能無法適用。土地所有權人為騰空房屋及土地等待出售，簽約時土地所有權人或配偶、直系親屬的戶籍已先行遷出該地，就跟自用住宅用地須由土地所有權人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記的要件不符，因此就不能認為是供自用住宅使用，也就無法享有自用住宅優惠稅率。不過，若遷出戶籍距其出售期間未滿1年，仍可主張適用一生一次自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

而近年因房價大漲，讓個人房地合一稅金可觀，專家建議，民眾提前做好節稅規劃，除了換屋族的重購退稅，也可利用自用連續設籍滿6年400萬免稅額度的優惠，也記得保留好裝修等單據、金流與合約資料，日後若遇到查稅才有相關證明。

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