買土地發現遭第三方佔用 想解約小心「三角移轉」 最重遭判刑

土地已完成所有權登記，事後想解約，要特別小心勿踩「三角移轉」地雷，被國稅局盯上恐連補帶罰。（記者林耀文攝）
買賣土地時，如果土地有被第三方佔用，該怎麼處理？根據《土地法》第 43 條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。房屋或是土地買賣，當所有權完成移轉登記後，因為物有瑕疵要返還所有權給原所有權人，不過，專家提醒，要注意返還所有權的規定，避免惹稅上身。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示日前有案例是這樣發生，在買賣登記完成後，雙方發現有佔用情況，兩方在和諧的溝通協調後，決定將部份佔用的土地先辦理土地分割，再將占用面積按照買賣簽約時的單價每坪20萬元，由原所有權人買回，並辦理所有權移轉登記。
此時買方建議，是否利用這個機會將所有權移轉登記給原賣方的兒子？如此一來，賣方未來就不需要再辦理一次所有權移轉給自己的兒子，省下一次手續。當下，賣方的太太認為，恐怕會有「三角移轉」的顧慮，而被國稅局課徵贈與稅，因為所有權原來是爸爸，出賣給第三人後，再由第三方賣給兒子，難免瓜田李。
坊間有太多這種案件，利用出售予第三人，再輾轉由自己的兒子買回，就是為了規避二親等間買賣的贈與稅。
鄭文在說，最後決定由買方直接返還所有權給賣方，雙方選擇以返還所有權移轉登記給原地主，因為依照內政部規定，有關已辦竣買賣所有權移轉登記之建物，事後因雙方合意解除契約案件， 應以「買賣」為登記原因，於其他登記事項欄予以註記「本案為雙方合意解除契約」，使與一般買賣移轉案件有所區別。
所以建議買賣雙方以返還所有權移轉登記，比較符合該案件的情況，也不用怕被國稅局懷疑三角移轉，如果真的有必要，再由爸爸的名義贈與給兒子就好，因為公共設施保留地贈與給小孩，不課徵土地增值稅，也不計入贈與總額，所以也不用贈與稅。

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