女兒控爸爸投資失利還想以房增貸 媽用「這招」完美阻止
善用贈與稅免稅額和逐年持分買賣的登記方式,可有效節稅。
早期社會男主外女主內,先生在外面做生意打拼,為了避免生意失敗禍及全家,買房多習慣登記在太太名下,但狀態有點類似「借名登記」,因為真正的主控權還是在先生的手上,包括房屋的貸款金額或是是否出售。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,這種情況在小孩長大後,家裡的主控權會逐漸移轉到小孩的身上,而媽媽看似沒有話語權,其實才是幕後的關鍵。
鄭文在有名客戶在結婚初期,爸爸買的房屋登記在媽媽名下,一番努力後終於將銀行貸款還清,但好景不常,爸爸要投資生意,希望媽媽能將該房屋申請銀行貸款做為資金來源,媽媽為了家和萬事興,只能默默承受提出貸款申請,很快的得到銀行撥款,爸爸也將該筆資金,投入他的生意之中。
但後來投資賠錢,漸漸的連銀行貸款繳納的本息都發生了困難,媽媽深怕爸爸又拿房屋去銀行辦理增貸,知道爸爸對女兒寵愛,經過指點,媽媽決定把房屋部份所有權登記給女兒,達到停損,因為爸爸不敢開口向女兒要房屋申請銀行貸款。
經過溝通,媽媽希望擁有房屋所有權的大部份,只要小部份辦理過戶就好,如此一來爸爸不來找麻煩,二來媽媽在家仍然保有經濟地位,真是一舉兩得。
鄭文在表示,當時建議將房屋所有權的5分之1利用買賣的方式登記給女兒,再透過二親等贈與稅免稅額244萬元無償免除債務,加上女兒自有資金56萬元,成立了300萬元的買賣契約書。登記完成後媽媽持分5分之4;女兒持分5分之1,由於取得成本接近市場價格,未來女兒再出售也不用擔心產生高額的房地合一稅產生,爸爸也不敢開口有求辦理銀行貸款增貸了。
鄭文在說,年底屆至,若現在不辦理過戶,贈與稅免稅額244萬元將憑空消失,此外,如果房屋一次都過戶給女兒,買賣金流上舉證應該會發生困難,只能壓低買賣總價,未來可能產生高額的房地合一稅,如此,逐年持分買賣的登記方式,對於女兒的財力、媽媽家庭地位的擔心及爸爸的投資夢想一次擺平。
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