房地合一重購退稅真難！國稅局會查水電 甚至詢問承買人賣家是否有自住事實

個人出售適用房地合一所得稅之自住房地，並另重購自住房地，只要在新舊房地都有設籍及居住事實，即可申請扣抵或退還應納或已納稅款。

小陳2年前購入高市三民區一棟大樓3房，原來有意搬入自住且已遷入戶籍，但因工作繁忙仍一直住在鳳山舊透天厝，小陳去年即打算換屋，即將三民區3房售出後，今年又購入左營區3房，並向國稅局申請房地合一稅重購退稅，沒想到國稅局除了查核水電使用情形，甚至還詢問買家，小陳是否有實際住在三民區房子內，答案卻是否定，因此據以否准小陳退還所繳納的房地合一稅申請案。

財政部南區國稅局表示，為貫徹住者有其屋並考量所有權人有遷移換屋的實際需要，避免換屋的租稅負擔影響民眾重購自住房地的能力，個人出售適用房地合一所得稅之自住房地，並另重購自住房地，只要在新舊房地都有設籍及居住事實，即可申請扣抵或退還應納或已納稅款。

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依據稅法規定，個人申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，須同時符合下列條件： 一、無論是先購後售或先售後購，出售舊房地與重購新房地的時間(以房地完成移轉登記日為準)差距必須在2年以內。 二、個人或其配偶、未成年子女於該出售及新購買房屋已辦竣戶籍登記並實際居住使用。 三、新房屋持有期間及舊房屋出售前1年以內均無出租、供營業或執行業務使用。

值得注意的是，先售後購者，須在重購自住房地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起5年內，向國稅局申請退稅；先購後售者，則須在辦理出售舊房地之房地合一所得稅申報時，一併申請扣抵應納稅額。

至於重購自住房地可申請退(抵)稅金額，係以重購價額占出售價額之比率，計算出售舊房地所繳納房地合一所得稅之退稅額(先售後購)，或計算扣抵稅額自應納稅額減除(先購後售)，退(抵)稅金額不得超過已繳納(應納)稅額。

稅務專家舉例說明，小陳於111年1月1日買入高市三民區3房，於112月6月1日以1,500萬元出售，申報繳納房地合一所得稅20萬元。小陳又於113年4月1日以2,000萬元買入左營區3房，並申請重購退稅20萬元。

但經國稅局於查核時發現，小陳雖於三民區、左營區兩屋均設有戶籍，但其持有三民區房地期間每期實際用水不到2度，用電均低於一般用電戶基本度數，且承買人表示購買三民區房地時，該屋屬閒置狀態無人居住，認定小陳無實際居住於三民區房地，因此否准小陳重購退稅之申請。

國稅局特別提醒，申請重購退稅新舊房屋均需要設戶籍及有自住事實，如重購之新房地於5年內改作其他用途或再行移轉時，國稅局將依所得稅法第14條之8第3項規定追繳原扣抵或已退還稅額，請民眾務必留意，以免影響自身權益。

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