到頂了?南科房價4年來首見下跌 專家示警:恐繼續下修
科學園區為台灣科技發展的重要基地,吸引大量就業人才湧入,帶動區域房市發展。(永慶房屋提供)
根據最新發布的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示,新竹科學園區近4年房價指數年增幅皆有雙位數漲幅,漲勢相當凌厲。而南科台南園區於2021Q3至2022Q3漲幅也有2成以上的增幅,但自2023年Q3指數年增幅出現下滑,2024Q3指數首現負成長,當地房價是否已達高點,值得持續關注。
永慶房產集團研展中心總監郭翰表示,科學園區為台灣科技發展的重要基地,大量產業進駐後帶動龐大的人才需求,吸引不少人口湧入,帶動區域房市發展。
受到2020年新冠疫情影響,及中美貿易戰牽動全球經濟,台灣受惠轉單效應,台灣科技產業斬獲豐碩、使科學園區周遭房市除自住買盤之外,獲得投資族群青睞,抬升周邊房市熱潮。
數據顯示,新竹科學園區周遭房市近4年房價指數都有雙位數成長。郭翰分析,竹科為全台最熱的房市區域之一,擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求等優勢,吸引投資、置產買盤挹注。
此外,當地因受限於腹地狹小,導致新增供給有限,使當地精華地段如竹北市及有台積電進駐的寶山鄉,預售新案屢創新高,也帶動周邊中古屋價格。新竹的蛋白區及苗栗北部的竹南鎮、頭份市也受益於竹科外溢買盤,房價齊漲。
觀察近兩年Q3三大科學園區中古屋房價指數的變化,2023年Q3三大科學園區指數漲幅有出現短期回落的現象,郭翰表示,2022~2023年受到全球經濟景氣疲軟的衝擊,且央行開始升息,台灣整體房市有所降溫,台中和高雄園區房價指數年增幅也有降溫的跡象。
至於近1年的Q3表現,台中與高雄園區指數漲幅分別為13.8%與14.2%。郭翰分析,台中園區隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步成熟下,剛性購屋需求持續走高。
高雄園區則受益於台積電設廠的投資,帶動當地的經濟發展,園區周邊土地與房屋價格飆漲,房價有所支撐。達麗建設董事長謝志長就表示,可以預料未來10年後,半導體和AI產業及其產業鍊鏈在擴廠投資之後,周邊住宅和商用不動產會逐漸飽和,預期第二波的軌道經濟會跟著崛起,尤其高鐵早已改變一日生活圈,近年中央政府和高雄市府也大力建設高雄,不論是捷運延伸、加工區變科技園區等,讓高雄從重工業的城市業蛻變成為國際化、高科技產業的城市。
至於台南園區,房價指數漲幅相當猛烈,3年間漲幅達6成。郭翰指出,台積電陸續在善化區、安定區設廠投資,土地和房產需求也應聲而起,房價自然有撐。
然而,近年來台南園區房價急漲,但薪資漲幅卻遠不及房價漲幅,當地房價也從低基期被拉抬至歷史新高點,使消費者難以再追價,因此近一年Q3台南園區指數也開始下跌,減幅為5.9%。
郭翰認為,目前銀行房貸緊縮狀況持續,加上9月央行祭出第七波信用管制打炒房手段,房價可能會有下修的空間,未來幾季的科學園區中古屋房價指數值得持續觀察。
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