到頂了？南科房價4年來首見下跌 專家示警：恐繼續下修

科學園區為台灣科技發展的重要基地，吸引大量就業人才湧入，帶動區域房市發展。(永慶房屋提供）

根據最新發布的「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，新竹科學園區近4年房價指數年增幅皆有雙位數漲幅，漲勢相當凌厲。而南科台南園區於2021Q3至2022Q3漲幅也有2成以上的增幅，但自2023年Q3指數年增幅出現下滑，2024Q3指數首現負成長，當地房價是否已達高點，值得持續關注。

永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，科學園區為台灣科技發展的重要基地，大量產業進駐後帶動龐大的人才需求，吸引不少人口湧入，帶動區域房市發展。

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受到2020年新冠疫情影響，及中美貿易戰牽動全球經濟，台灣受惠轉單效應，台灣科技產業斬獲豐碩、使科學園區周遭房市除自住買盤之外，獲得投資族群青睞，抬升周邊房市熱潮。

數據顯示，新竹科學園區周遭房市近4年房價指數都有雙位數成長。郭翰分析，竹科為全台最熱的房市區域之一，擁有龐大的就業動能、強勁的剛性需求等優勢，吸引投資、置產買盤挹注。

此外，當地因受限於腹地狹小，導致新增供給有限，使當地精華地段如竹北市及有台積電進駐的寶山鄉，預售新案屢創新高，也帶動周邊中古屋價格。新竹的蛋白區及苗栗北部的竹南鎮、頭份市也受益於竹科外溢買盤，房價齊漲。

觀察近兩年Q3三大科學園區中古屋房價指數的變化，2023年Q3三大科學園區指數漲幅有出現短期回落的現象，郭翰表示，2022～2023年受到全球經濟景氣疲軟的衝擊，且央行開始升息，台灣整體房市有所降溫，台中和高雄園區房價指數年增幅也有降溫的跡象。

至於近1年的Q3表現，台中與高雄園區指數漲幅分別為13.8%與14.2%。郭翰分析，台中園區隨著科技大廠投資及區域、生活機能逐步成熟下，剛性購屋需求持續走高。

高雄園區則受益於台積電設廠的投資，帶動當地的經濟發展，園區周邊土地與房屋價格飆漲，房價有所支撐。達麗建設董事長謝志長就表示，可以預料未來10年後，半導體和AI產業及其產業鍊鏈在擴廠投資之後，周邊住宅和商用不動產會逐漸飽和，預期第二波的軌道經濟會跟著崛起，尤其高鐵早已改變一日生活圈，近年中央政府和高雄市府也大力建設高雄，不論是捷運延伸、加工區變科技園區等，讓高雄從重工業的城市業蛻變成為國際化、高科技產業的城市。

至於台南園區，房價指數漲幅相當猛烈，3年間漲幅達6成。郭翰指出，台積電陸續在善化區、安定區設廠投資，土地和房產需求也應聲而起，房價自然有撐。

然而，近年來台南園區房價急漲，但薪資漲幅卻遠不及房價漲幅，當地房價也從低基期被拉抬至歷史新高點，使消費者難以再追價，因此近一年Q3台南園區指數也開始下跌，減幅為5.9%。

郭翰認為，目前銀行房貸緊縮狀況持續，加上9月央行祭出第七波信用管制打炒房手段，房價可能會有下修的空間，未來幾季的科學園區中古屋房價指數值得持續觀察。

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