降息、價格認知縮小 2025亞太區跨境投資 台灣「這產品」被看好

根據統計，今年亞太區可望吸引更多跨境資金流入，尤其是在工業、倉儲物流以及辦公室等產品。（資料照）

降息及買賣雙方價格認知差距縮小，可望使亞太區吸引更多跨境資金流入，尤其是在工業、倉儲物流以及辦公室等產品，而這些跨境資金主要流入的目的地則以澳洲、日本與南韓為亞太區的首選。

根據高力國際發布的「2025年全球投資者展望－亞太地區報告」，報告中有高達69%受訪者表示，5年內會將全球資產管理規模裡的30%以上配置在亞太區；而67%的受訪者也說2025年會持續在於亞太區域內投資。

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高力國際研究部董事梁儀盈認為，對於全球投資者來說，亞太區可以說是經濟活動的重鎮，更是拉抬全球經濟成長的火車頭，也提供多元的投資機會，涵蓋傳統的住宅、商業、工業和物流領域，甚至資料中心或樂齡不動產等。

針對明年投資動能，依據IMF最新預測，認為亞太區經濟將持續溫和成長，提供了商用不動產一個穩定的環境，但全球貨幣政策及利率走勢、地緣政治風險、製造供應鏈調整、各國法規管制措施、不斷上升的營建成本及營運費用等，當然也都會對不動產投資決策帶來一定程度影響。

針對投資人看好的產品別，梁儀盈指出明年最受投資人追捧的產品是工業及倉儲物流，而在這個類別中又以「大型倉儲」及「最後一哩物流(或稱last-mile distribution)」最受期待；排名第2的投資產品則是辦公室，其中又以精華地段的核心商辦最受歡迎。除了傳統的不動產選項，由於AI浪潮及雲端運算的帶動，資料中心成為替代性投資選擇的第一位，有23%的受訪者表示將積極尋找投資機會，較去年的15%成長許多。

投資地區方面，日本為本次調查的投資首選國家，主要是經濟表現平穩，加上有利的匯率政策，以及政治環境穩定，最重要的是能提供投資人穩定的投資收益率；第2名受歡迎的地點是南韓，主因是該辦公室租賃市場逐步轉為房東市場，又碰上電子商務帶動倉儲物流的大量需求，因此2025年辦公室以及工業地產相對具有投資誘因；澳洲則位居第3名，特別是雪梨、墨爾本以及東岸沿海城市的辦公室、工業地產以及出租住宅，最受到投資人的青睞。

台灣則受惠電子業先進製程優勢，推升工業地產需求，尤其今年工業及倉儲物流的成交量創歷史新高，占整體交易量比重高達7成以上，也預期明年仍以工業地產主導投資市場。

針對台灣市場，高力國際董事總經理劉學龍認為，台灣長期比較封閉，多為本國投資人所主導，且近幾年自用需求比例又偏高，今年AI大浪帶動科技業擴張，自然大舉推升工業地產需求。此外，在投資置產的想法上，台灣投資人更多的是著眼於穩定的租金收入及長期持有後的增值空間，甚至是後續的再開發潛力，也因此短期的經濟環境波動，並不會對於投資決策影響甚鉅。

劉學龍表示，台灣較受人詬病的是長期被壓縮的收益率，台灣不動產價格的增幅遠遠大於租金的漲幅，因此收益率便長期受到壓縮，與亞太區其他地方相比便不具吸引力，依據「高力國際亞太區第三季租金受益率報告」顯示，台北市辦公室除了釋出物件稀少之外，收益率大約2.4%~2.8%，在亞太區主要城市中敬陪末座，

即使近年有看到外資廠商來台擴廠的案例，也是以自用擴廠，而非投資法人的投資目的。

針對明年市場展望，劉學龍認為由美國聯準會開啟的降息第一槍可望讓全球接力，投資人認為利率調降讓資金成本降低，有助於交易量的提升，對投資市場係正面影響；而隨著這兩年買賣雙方價格認知差距逐漸縮小，以及投資人對於商辦及倉儲物流產品興趣的增加，2025年跨境投資與市場回溫的機會提高。不過，他也提醒，要持續關注地緣政治風險、各國政策變化、供應鏈調整等因素，這都會是明年市場的挑戰。

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