商用不動產交易創新高 工業地產持續獨占鰲頭

明年起廠辦、商辦產品交易將明顯提高，主要是明年起將有商辦、廠辦大樓陸續完工，逐漸補足市場需求缺口。(圖/資料照)

隨著台積電、輝達、超微等AI概念股大廠，持續訂單暴增，也帶動台灣高科技產業的擴廠、購地，加上電商、物流產業的持續成長，以及建商看好企業自用廠辦、商辦市場等三大因素，2024龍年全台商用不動產交易金額已經創歷史新高達1721億元(不含土地)。其中前三大最高金額交易案都突破百億元，分別是台積電購入南科廠房171億元、台壽保購買桃園航空城產專區土地137億、樸永及海悅等購買大同公司芙蓉大樓部分樓層131億等三大案。

宏大國際資產總經理陳益盛指出，近年商用不動產交易及開發持續穩定成長，主因有三:首先是近年隨著台商回流投資、企業獲利持續擴充等，其二因網購線上消費的逐年興盛，電商及物流業的拓點，小則數百坪、大到上萬坪的倉儲需求仍持續在進行，三是許多建商等看好商用不動產市場，紛紛進場推案/投資商辦及工業不動產。商用不動產交易持續穩定成長，因為多數屬於自用需求，因此並未像住宅市場高低起伏。

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陳益盛分析五大類商用不動產當中，近年仍以工業不動產需求及交易最熱絡，今年已逼近千億達964.1億元，廠辦類也達315.4億元，二者合計達1279.5億元，二項金額都創歷史新高。此外，往年只投資商辦大樓為主的壽險業者，由於看好工業不動產，近年也陸續投資大型廠辦、物流中心等，以獲取高穩定的投報率，包括國泰一號REITs，也在今年9月股東會決議，將投資計畫新增工業不動產項目，包括但不限於廠辦、物流中心、或數據中心等不動產。

依據宏大國際資產的統計，2024年十大交易案當中，有六件屬於商用不動產類型，其中今年最大交易案，不出意外的是台積電購入南科廠房，成交金額達171億元，而台積電近年購地、設廠陸續在桃園、苗栗、新竹、嘉義、台南、高雄…等多處; 次高的交易為台壽保購入桃園航空城產專區土地，是壽險業看好商用不動產高穩定收租的特性而出手，可開發商場、商辦、飯店、物流中心等多種可能，購地金額達137.49億元。

此外，陳益盛表示其他四件交易案，屬於土地或都更類型標的，其中二件在台北、二件在台中，是知名建商因上半年住宅市場熱絡，加上看好該地段發展而出手獵地。至於零售/店面類產品交易仍屬於少數，僅有統一購買原信義誠品商場部分樓層，計畫擴大統一的零售百貨腹地，做為統一時代百貨二館之用。

從近年商用不動產交易分析，工業不動產仍為最大宗，如與廠辦類合併計算，其交易占比達總商用不動產交易額的6~8成不等，陳益盛預估明年起廠辦、商辦產品交易將明顯提高，主要是明年起將有商辦、廠辦大樓陸續完工，逐漸補足市場需求缺口，但是買方所需的地段與興建中的大樓並未完全符合，仍需要一些去化時間; 而工業不動產仍看好，然需求已達高峰因此設廠將逐年放緩，但全台尋地設廠的企業仍多，各縣市政府亦積極規劃及開發產專區或科學園區，應可改善長期詬病的廠商購地設廠的效率。

而飯店類產品，因來台觀光客人次的幾乎大幅減半，及國內住宿費用提高，超出國人期望，導致國旅也欲振乏力，因此國內飯店業慘淡經營、營收較為平淡，導致飯店產品明顯不看好，有意購買的投資者較少，即便買賣也是長期規畫做都更重建;零售/店面類產品，除了是民間消費力仍不足外，主因為網購替代實體通路，以及大型購物中心遍地開花替代街邊店二大現象，如以投資者角度來看，該類型產品投報率偏低，且風險性卻不低，因此近年來早已跌出榜外多年。

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