繼承房產小心高額稅金！專家教節稅：父母過世前「先遷戶籍回家」

專家提醒繼承族，若父母親遺產中的房屋不是自己想要保留的資產，建議可先將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，就可以取得400萬元的房地合一稅免稅額及10%的優惠稅率。

房地合一稅上路後，不動產受贈與取得及繼承取得的案件，取得成本的認定是房屋評定現值及土地公告現值，因為取得成本偏低，大約只有市價的10%～20%，繼承人未來出售時，可能會有一筆高額的房地合一稅必須繳納，所以如何節稅？成了繼承人應該注意的事項。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，有名個案的父親民國2024年11月往生，遺產中的自住房屋是2017年購買，完成了戶籍登記並且居住於該房屋已連續滿6年以上，因為母親已經往生，所以繼承權就落在兒子身上。

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兒子在2024年12月辦妥了父親的後事，繼承了父親留下的房屋之後，覺得這個老舊公寓的居住環境，不符合他的生活品質，決定賣掉該公寓，卻發現如果馬上出售，居然有高額的房地合一稅等著他。

鄭文在表示，從客戶提示的遺產稅免稅證明書上，房屋及土地核定價額約50萬元，經委託房仲業者的估價，預估市價約400萬元，申報房地合一稅的獲利為350萬元，扣除仲介服務費16萬元，所有權持有期間為7年，以稅率20%計算，房地合一稅約66.8萬元。（即：400萬元-50萬元-16萬元=334萬元×20%=66.8萬元)

鄭文在說，若依照《所得稅法》第4條之5規定，符合條件可以適用400萬元的免稅額及10%的優惠稅率，條件包括一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

另外，2023年11月2日台財稅字第11204619060號函規定：「.....如屬連續繼承或受遺贈取得之房地，得將連續各次繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算...」。

也就是說，只要兒子能夠主張該400萬元免稅額，兒子出售這繼承的老公寓就免納房地合一稅，但其父親在2024年11月往生，兒子2024年12月繼承該房屋，遷入戶籍後還要等6年，緩不濟急，這0元與66.8萬元的距離只有相差幾天。

鄭文在說，如果兒子在爸爸重病期間就能把戶籍登記遷入爸爸老公寓，爸爸設籍的7年和兒子遷入的戶籍，在爸爸往生後就符合「連續滿6年」的規定，繼承後兒子不用再等6年，就能享受這400萬元的免稅額，達到免納房地合一稅的條件。

他也提醒，若父母親的遺產中的房屋，不是自己想要保留的資產，甚至會繼承後短期賣掉，或許可先未雨綢繆，將本人、配偶或是未成年子女的戶籍遷入，取得戶籍登記及居住事實，就可以取得400萬元的房地合一稅免稅額及10%的優惠稅率，避免繳納遺產稅後，還要繳納高額房地合一稅的窘境。

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