你是首購族嗎？身分認定大不同

新青安上路後，首購身分有了不同的條件限制。

你是買房首購族嗎？和政府推出的新青安首購優惠的房貸方案，首購身分到底有什麼不同呢？去年央行9月底推出第七波選擇性信用管制，上至總統、下至財政部、行庫都說會優惠首購族貸款，但到底何謂是首購族，還是讓不少民眾霧煞煞。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，買房要先確定自己是否具「首購族」資格，以往申請房貸時，銀行常多數「認貸不認房」，只要名下沒有房貸，就算名下已有房屋，也算是首購族，然而在第七波信用管制下，央行為支持無房族，將「首購族」分為「無房無貸」者，以及「有房無貸」者。

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另外，許多人誤以為首購族一定可以貸到8成的房貸，陳俊宏表示，事實上，銀行核貸是依據申貸人的條件(還款能力)，以及房屋條件(屋齡、地點等)來作評估，條件越好，就有機會拿到較好的貸款成數。每間房子的屋況不同、申貸人的財務狀況、信用評分也都不一樣，建議首購族申請房貸時，自備款至少準備3成較為保險。至於房貸利率部分，以永慶房屋與多家銀行的合作為例，房貸利率為2.45%起，但銀行依舊會依據申貸人的條件，調整房貸利率。

新青安不等於首購 看清楚條件再出手

第七波信用管制後，央行再推出排除條款，許多民眾對貸款條件仍有許多地方需要釐清，代書張艾玲分享，新青安與首購有兩大區別，新青安除借款人本人外，配偶及未成年子女都需要符合名下「無房產」狀態，但如果家人持有建物為共有且持分面積小於40平方公尺則可不計入。

而一般銀行首購房貸只看借款人本人名下是否有房貸來認列資格；央行排除條款出現後，繼承房產者可以不計入房貸戶數，可符合一般房貸首購資格，不受第二戶五成、無寬限期等限制。

而為了減輕第七波選擇性信用管制對換屋族的衝擊，央行在去年10月初表示，只要換屋族簽署一年內出售原房屋的切結書，就能排除選擇性信用管制的規定。然而永慶房屋提醒，換屋族即使簽署切結書，並不享有首購利率資格，消費者務必注意！

第七波信用管制後，名下「有房無房貸」者，無法完整享有首購族優惠。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，為了打擊房市投機炒作的亂象，並且抑制房市可能出現過熱的狀況，央行祭出第七波選擇性信用管制。其中針對個人名下有房且有房貸的民眾，若要申請第二戶貸款，央行限制最高貸款成數為5成，且沒有寬限期，打亂許多換屋族的規劃。

為了幫助換屋族，央行推出排除條款，針對自然人已簽訂購屋合約（包含成屋及預售屋）且即將辦理貸款時，簽署切結書保證一年內出售原有房屋，就能夠排除限制貸款5成、且無法享有寬限期的限制。

許多消費者便誤以為只要簽了切結書就是首購身分，能夠享有首購優惠利率。陳俊宏指出，換屋族簽署切結書之後，只是沒有房貸5成的限制，以及能夠享有寬限期的優惠。但是在房貸利率上，依舊比照非首購身分的利率。陳俊宏指出，目前市場上非首購的房貸利率大約已升至2.5%至3%之間，實際核定的利率，由各個銀行核定，各有不同，消費者需要特別注意。

夫妻購屋首購分不清　專家教你這樣分辨

此外，值得留意的是，以夫妻房產為例，在此波信用管制下，可能有哪些衍生房貸問題？張艾玲舉例說明，若房產為夫妻共同持有，但只有丈夫為借款人，則妻子因為名下持有房屋但無房貸，故仍可視為首購貸款，不受成數限制影響，但無寬限期適用。

如果房屋為夫妻共同持有，將以借款人為區分，有房無貸可歸為首購族，但無寬限可用。

但假設房產登記在妻子名下並由妻子為借款人，丈夫僅為保證人而非共同債務承擔者，則丈夫因為名下無持有房屋且無房貸，故可適用銀行貸款首購條件，最高8成貸款，且可申請有寬限期。總結而言，關鍵在持有房屋的貸款借款人身份。

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