金龍海嘯後...南二都總價中位數下修逾1成 專家：溢價泡沫破滅了

台南市不動產估價師公會統計七都在「金龍海嘯」前後的房價表現，南二都修正幅度明顯。

自去年9月央行祭出新一波信用管制後，全台房市交易量緊縮，價格也慢慢有所修正，根據台南市不動產估價師公會統計七都在「金龍海嘯」前後的房價表現，平均單價由每坪38.25萬元下修至37萬元，總價中位數價格平均值也由1207萬降至1111萬，下修幅度-8%。

統計顯示，就均單價來看，修正幅度大者前3名都超過5%，分別為高雄、新竹以及台南，分別修正-6.52%及-6.08%及-5.23%，市場交易大倉的桃園新北及北市則單價降幅不顯著。

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而由總價中位數均價來看，所得收入較高的新竹及台北市受影響程度較低，修正幅度較不顯著，分別為-3.82%及-3.97%。

長興不動產估價師聯合事務所估價師黃健誌表示，根據數據顯示，七都總價中位數變動幅度皆大於平均單價變動，房價反轉訊號明確。其中，高雄市及台南市受金龍海嘯衝擊最為嚴重，兩者平均交易單價及總價中位數下修幅度皆高於七都平均水平，顯示過去追價補漲產生之溢價泡沫已破滅。

進一步觀察台南市各行政區，歸仁區、永康區及北區的平均單價與總價中位數變動幅度均高於全市平均，而歸仁區與永康區正是近年臺南預售屋的熱銷區域。除了價格鬆動，成交量的大幅下滑更令人擔憂。

黃健誌表示，市場通常呈現「量先價行」的趨勢，而金龍海嘯後的成交量僅約為海嘯前的3分之1，建議投資人應以保守態度應對此次衝擊，並提前做好準備。

太宇不動產價師聯合事務所估價師梁竣崴指出，高雄市為此波信用管制措施影響的重災區，統計顯示，均單價下修幅度-1.12%至-12.21%，中位數總價下修-0.09%至-31.47%。

不過，其中仍有逆勢上漲區域，如橋頭及仁武等區，分析其成交資訊內容，期間區域多數都屬屋齡較新之買賣交易，仁武區更達到8、9成以上，新屋價格堅挺穩固，均單價仍上修2.99%～3.75%。

台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示，整體綜合而言，南二都房價在查價範圍內之中位數總價價格平均值低於1000萬，且均單價也都落在30萬以內，成屋市場目前房價體質相對虛弱，受金龍海嘯影響較大。

林利州建議，根據上列數據呈現的市場情況，財務條件佳的剛需自住者仍可趁勢擇優選擇蛋黃區地段佳的不動產，議價可嘗試以開價減價15％~20%為底往上，畢竟好的地段房源產品也不是天天都會有釋出出售的契機，其餘情況者建議觀望2~3個月，視房市後續發展情形屆時再為判斷。

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