金龍海嘯後...南二都總價中位數下修逾1成 專家:溢價泡沫破滅了
台南市不動產估價師公會統計七都在「金龍海嘯」前後的房價表現,南二都修正幅度明顯。
自去年9月央行祭出新一波信用管制後,全台房市交易量緊縮,價格也慢慢有所修正,根據台南市不動產估價師公會統計七都在「金龍海嘯」前後的房價表現,平均單價由每坪38.25萬元下修至37萬元,總價中位數價格平均值也由1207萬降至1111萬,下修幅度-8%。
統計顯示,就均單價來看,修正幅度大者前3名都超過5%,分別為高雄、新竹以及台南,分別修正-6.52%及-6.08%及-5.23%,市場交易大倉的桃園新北及北市則單價降幅不顯著。
而由總價中位數均價來看,所得收入較高的新竹及台北市受影響程度較低,修正幅度較不顯著,分別為-3.82%及-3.97%。
長興不動產估價師聯合事務所估價師黃健誌表示,根據數據顯示,七都總價中位數變動幅度皆大於平均單價變動,房價反轉訊號明確。其中,高雄市及台南市受金龍海嘯衝擊最為嚴重,兩者平均交易單價及總價中位數下修幅度皆高於七都平均水平,顯示過去追價補漲產生之溢價泡沫已破滅。
進一步觀察台南市各行政區,歸仁區、永康區及北區的平均單價與總價中位數變動幅度均高於全市平均,而歸仁區與永康區正是近年臺南預售屋的熱銷區域。除了價格鬆動,成交量的大幅下滑更令人擔憂。
黃健誌表示,市場通常呈現「量先價行」的趨勢,而金龍海嘯後的成交量僅約為海嘯前的3分之1,建議投資人應以保守態度應對此次衝擊,並提前做好準備。
太宇不動產價師聯合事務所估價師梁竣崴指出,高雄市為此波信用管制措施影響的重災區,統計顯示,均單價下修幅度-1.12%至-12.21%,中位數總價下修-0.09%至-31.47%。
不過,其中仍有逆勢上漲區域,如橋頭及仁武等區,分析其成交資訊內容,期間區域多數都屬屋齡較新之買賣交易,仁武區更達到8、9成以上,新屋價格堅挺穩固,均單價仍上修2.99%~3.75%。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示,整體綜合而言,南二都房價在查價範圍內之中位數總價價格平均值低於1000萬,且均單價也都落在30萬以內,成屋市場目前房價體質相對虛弱,受金龍海嘯影響較大。
林利州建議,根據上列數據呈現的市場情況,財務條件佳的剛需自住者仍可趁勢擇優選擇蛋黃區地段佳的不動產,議價可嘗試以開價減價15%~20%為底往上,畢竟好的地段房源產品也不是天天都會有釋出出售的契機,其餘情況者建議觀望2~3個月,視房市後續發展情形屆時再為判斷。
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