切越小賣越好！第一手觀察東京商辦 專家「日本房市最瘋狂的一年」

解封後2022~2024年東京核心三區的千代田區、中央區及港區，商辦單價漲幅高達三成、住宅更達到50%，「2024年堪稱日本房市最瘋狂的一年」。(圖/記者張瀞勻攝)

近年來，台灣商辦市場隨產業結構變遷與疫後遠距辦公趨勢調整，企業對辦公空間的需求發生變化。相較於傳統大坪數辦公室，靈活運用的微型商辦逐漸成為市場新寵，同樣的風潮也正在日本東京掀起。

後疫情時代後催化日本辦公室型態迅速轉變，同時須因應BCP企業持續營運計劃，加上避開三密「密集、密閉、密接」沙丁魚式的辦公環境，小坪數商辦成為中小企業、大企業次要辦公室首選，以15~30坪的辦公室供不應求，單坪租金最高達6,640元新台幣，投報率可達4~5%，尤以中國、台灣及韓國高資產投資人為大宗。

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耕耘商辦市場多年的東京都宅地建物取引業協會、株式會社住吉商事代表取締役社長富永哲銘指出，根據最新統計顯示，2024年1月東京商辦空置率為5.83%，今年1月則下降到3.83%，達到新低紀錄，平均租⾦也從2024年1⽉每坪19,730⽇元(約新台幣4349元)上升⾄2025年1⽉的20,368⽇元(約新台幣4490元)，上漲幅度達到3.23%，以成交單價而言，漲幅更是驚人，解封後2022~2024年東京核心三區的千代田區、中央區及港區，商辦單價漲幅高達三成、住宅更達到50%，「2024年堪稱日本房市最瘋狂的一年」。

富永哲銘也指出，後疫情時代有別於過去賣方喜歡整棟商辦打包出租，現在因應辦公室需要更加彈性規劃，同時需要環境升級，此外，亦有不少新創產業、中小企業在考慮租金成本之下，對於中小坪數辦公室需求越來越強勁，帶動辦公室租金拉升，不少小型商辦陸續轉為一層一層出租，出租單位面積更小、但收益更高，像是中國大陸、台灣及韓國為主力買家，整棟買下後分割出租，尤其大陸資金外溢顯著，流入日本房地產市場趨勢更為明顯。

台灣現階段也吹起微型商辦風潮，以興富發集團為首，在2024年定調為商辦元年，打造多棟微型商辦，以豪奢門面、合宜的坪數規劃搶市掀起風潮，以最新推出的指標案「市政壹號廣場」落腳七期百貨商圈，位於台中市西屯區惠民段7、9、9-1及9-2地號，正台灣大道門牌，緊鄰遠百、新光雙百貨，2026年第三季更有凱悅集團旗下的頂級星級Andaz安達仕酒店即將進駐，並挾中山高、台74線、捷運綠線優勢，地段條件類比東京，主推25~48坪，符合近期新創產業辦公需求。

耕耘商辦市場多年的株式会社住吉商事社長富永哲銘指出，根據最新統計顯示，2024年1月東京商辦空置率為5.83%，今年1月則下降到3.83%。(圖/記者張瀞勻攝)

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