【台北】松江南京生活圈 商辦交易熱 住宅新案站穩百萬

捷運松江南京為雙捷運交會站，位處精華地段。

捷運松江南京站為雙捷運交會站，由新蘆中和線與松山新店線交會，南京東路商辦銀行林立，早年被稱為「台北華爾街」，近年也有不少都更改建案推出，炒熱區域房市，蛋黃區精華區塊，讓房價相對保值。

生活圈以松山南京站為中心，主要幹道有松江路、南京東路、長春路等，一路可往東至建國北路，南到長安東路一帶，區內商辦大樓林立、銀行金融機構多，是台北市核心地段，商業機能發達。

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生活機能也相當完備，有四平商圈、全聯可採買，區內小公園眾多，包括一江公園、四平公園、伊通公園和松江公園，松江路還有國賓影城；此區學區也相當完整，有長春國小、長安國小、長安國中、大同完全中學等。

交通部分，除了有雙捷交會的松江南京站外，南京東路、松江路公車路線密集，是台北市主要幹道，開車可上新生北路和建國北路高架橋，距離松山機場約15分鐘車程。

生活圈小公園密佈，提供市中心些許綠意。國中學區有長安國中、大同完全中學國中部。

住宅產品多元 蛋黃區房價保值

此區住宅產品多元，從豪宅、套房到商辦都有，住宅以長春路、新生北路、建國北路、長安東路區塊較多選擇，近年也因都更改建增快，讓區內新案推案量變多。

除了住宅案改建，區內一些老舊飯店也紛紛加入改建行列，位在松江路的六福客棧，在2022年進行改建工程，將興建地上21層、地下6層的鋼骨結構造商辦大樓，預計2026年完工。同樣位在松江路的慶泰大飯店，也在2022年核准危老取得1.15倍原容積獎勵，外加10%時程獎勵，該案將興建純辦公大樓，計劃以出租形式運行，為此區增添新商辦供給。

近期新案有醞釀多時的「宏築臻玥」推出，基地位區建國北路二段，鄰近松江南京站和南京復興站，規劃24層鋼骨結構建築，主力3房格局、36~55坪，每坪150～160萬，預計329檔期正式公開銷售。

新案單價百萬起 2房最搶手

松江路150巷有預售案「松江．桓榀」，基地面積僅279.2坪，目前主推21~31坪戶型，規劃地上12層、地下3層SC鋼骨建築，多為機械車位，每坪成交價約在151萬。松江路還有「松江‧阡語」預售案，訴求純住家無地主戶，每坪成交均價在124萬，銷售近尾聲。另外，在民生東路、吉林路口有「嘉潤一御」預售案，規劃2～3房，同樣近尾聲，每坪成交均價落在125.6萬。

長春路有國賓影城，提供休閒機能。

信義房屋松江南京店專案經理白春旭表示，松江南京站進出口人流居北捷前10名，在早期有「台北華爾街」之稱，金融商辦林立，各項機能齊備，學區、公園也相當完整。

白春旭表示，此區在早年就有「新光花園廣場」創下當時全台新高價，區內40~50年的華廈不少，早年多以公寓或透天居多，可想見當年能住在這裡的經濟條件都不錯。

區內以公寓、華廈、大樓和商辦產品為主，但釋出量都不多，尤其商辦更加稀缺，呈現供不應求的狀態，目前中古商辦每坪已有9字頭，更有部分中古商辦已達每坪百萬行情。

住宅產品部分，較小坪數的公寓，每坪最高有8字頭，華廈每坪在80~90萬，較新一點的大樓每坪早已破百萬元，像是大陸工程的「琢豐」，每坪最高有到180萬，其他像是10多年的「鄉林京華」每坪也有110萬元。

專家意見

信義房屋松江南京店專案經理 白春旭

此區大致可分成四大區塊，其中伊通公園周邊環境最佳，房價也最高，次高是大同完全中學附近，接著是長安國中小學周邊，但住宅產品較少，最後則是一江公園附近。此區近期商辦交易熱絡，交易量直逼住宅產品，由於區內不少商辦都只租不售，釋出量也少，想進駐的企業主多，呈現供不應求狀態。

小提醒

此區主幹道商業機能發達，車流量大，喜愛寧靜住家民眾可挑選巷弄內住家；區內有不少老舊公寓，要注意屋況問題，部分豪宅社區總價高，留意豪宅稅總價帶範圍、貸款成數及利率。

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