買方市場來了！七都預售交易季減4成 議價時機曝光

2024Q4七大都會區的預售交易量季減4成以上，高雄、新竹減幅最多。(永慶提供)
受到銀行房貸緊縮和第七波選擇性信用管制的影響，七大都會區的預售市場在2024下半年急速冷凍，業者統計2024Q1～2024Q4的預售屋實價登錄資料，數據顯示，2024Q4七大都會區的預售交易量驟減4成以上，在預售屋總價中位數上，除了新北市有0.8%的小幅上漲外，其餘縣市台北、桃園、新竹、台中、台南和高雄的預售屋總價中位數全面下降，減幅介在1.4%至7.8%之間。
觀察2024Q1至2024Q4七大都會區的預售屋交易量變化，2024Q4預售屋交易量明顯驟降，季減4成以上，其中又以高雄、新竹縣市減幅最高，分別量縮66.7%和62.4%。若與預售屋交易量高峰的2024Q2相比，2024Q4七都預售交易量全面腰斬，其中新北市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，交易量縮幅度更是高達7成以上。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，2024下半年房市傳出銀行房貸緊縮，以及央行實施第七波選擇性信用管制，抑制多房族的資金來源，使得投資客逐漸退場。再加上央行房市政策成功扭轉民眾對於房價持續上漲的預期心理，也讓房市緩步降溫。造成2024Q4七大都會區預售市場的交易量明顯驟減，其中又以過去幾年預售市場蓬勃的中南部縣市量縮最為明顯。
預售交易量的明顯驟減，也帶動了總價的向下修正。觀察七大都會區的預售屋總價中位數表現，2024Q4也開始出現總價下修的狀況。台北下修2.1%、桃園和新竹分別下降7.8%和7.3%最多、台中、台南和高雄則小幅修正1.4%至3.9%之間，僅剩下新北市未有降幅，呈現持平狀況。
科達建築董事長賴建程表示，今年329檔期案量創新高，有不少是建商推案遞延，受限貸令、房市管制政策影響，整體房市買氣相對去年同期縮減，成屋去化減速，建案來人量也有影響，不過，預售案也仍有不少剛性支撐，今年推案產品與民眾購屋趨勢，地段、交通、建設、人口仍是民眾購屋不敗指標，個案將視區域地段、建商品牌、產品定位而有不同表現，基本上目前會出現在接待中心，大多數都是準客戶，成交率反而不錯，市場面仍是回歸中小坪數、低總自住產品較受青睞。
賴建程指出，建商在房市政策調整下，除了審慎控管財務，也得審視調整自家產品，今年是建商修養調整期，但看好AI技術發展、資金面、經濟表現，房市成交仍有買盤，他認為，都更危老案、大型市地重劃案，將是建商未來推案大方向，整體而言，自住客可出來看房，賣壓大重劃區成屋有機會可議價，首購或小資族若減輕付款壓力，建議考慮預售屋、低總價帶產品為首選。
陳金萍表示，預售市場交易的快速萎縮，部分建商改以送家電、裝潢等方式促進銷售，增加去化速度，減輕庫存壓力，展望2025年，陳金萍分析，銀行房貸緊縮和央行第七波選擇性信用管制短期內可能不會解除，預售市場要回到2024上半年的熱度難度不小。預售市場買氣相對冷清，部分建商也出現庫存壓力，對於有意購置預售屋的消費者可說是利多消息。

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