高價住宅新制標準上路 影響範圍、課稅標準一次看

豪宅稅門檻不斷降低，恐讓豪宅市場再陷冷清。

財政部日前公布了舊制房屋財產交易所得計算新規定，新增了「每坪單價標準」，並調高獲利率計算方式，讓不少中古屋、小坪數頓時躍升「豪宅」行列，專家就直言，這些調整不僅會影響市場交易決策，也將改變未來幾年的房市走勢，對於投資人來說，重新評估持有與出售策略將成為關鍵，尤其是高價區的小坪數物件更值得關注。

繼央行去年9月宣布第七波房市信用管制後，財政部也不落人後，於上月公布「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，一般所謂的「豪宅稅」認定門檻再調整，除延續原有總價門檻外，新增「每坪單價標準認定標準」，讓過去原不受豪宅稅影響的高單價但低總價的小豪宅產品，也正式納入豪宅稅範疇。
依照規定，豪宅稅認定台北市每坪120萬、新北市每坪80萬、新竹及四都每坪50萬，其他縣市每坪35萬。

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新增「單價標準」 七都外單坪超過35萬就達標

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，此次新規將影響台北市精華區的小坪數高單價住宅，這類物件雖然總價較低，但單價容易超過每坪120萬元，將面臨較高稅負。另外其他縣市的標準單價也調高，勢必影響屋主售屋成本。
以新竹為例，2023年竹北交易屋齡13年以上且單價超過每坪50萬元的物件已超過百件，顯示此類交易受到政策影響的可能性極高。
信義地政士聯合事務所執行經理葉惠玲指出，高價住宅認定標準新制影響範圍主要是漲多、高價且沒有取得成本的房屋，一般中古屋交易不受影響，不過扣除車位後買賣，房屋單價達標，也適用新標準課稅，這是許多屋主可能忽略的情況。
葉惠玲指出，有些物件含車位計價雖不達標準，但若扣掉車位買賣，可能單價就達標，也是受影響的對象。舉例來說，一間總價5800萬、含車位50坪的台北房屋，單價116萬未達標，但若扣除5坪車位買賣，房屋本體45坪，單價變為128.9萬、超過120萬，就適用新標準了。

賣房扣除車位 小心遭列入「豪宅」

另外一項新規定則是調高獲利率的計算成數，從17％調高至20％，財政部表示基於市場數據調整，2024年起適用20%獲利率，更貼近實際交易利潤，也將讓屋主售屋的成本增加。
董家菱表示，市場上低首付建案日漸增多，與舊制豪宅稅新規政策的實施形成鮮明對比，反映出台灣房市結構的變化，這顯示出台灣經濟與房市的M型化發展，資產豐厚的族群擁有多房，而許多人因高額頭期款無法進場。低首付方案降低了購屋門檻，吸引首次購屋者，而豪宅稅政策則可能抑制高端市場需求，特別是對於高總價與高單價物件。
董家菱認為，未來投資人將重新評估持有與出售策略，短期套利機會減少，投資者將轉向長期收益型標的，如租賃市場或低單價物件。擁有適用舊制房屋的屋主則需重新評估是否出售，以避免日後政策進一步調整。
另外，部分屋主可能會選擇將價格壓在單價門檻以下，以降低稅負，進而影響市場價格帶，董家菱建議，買家應關注此類「門檻邊緣物件」，可能存在議價空間與購屋優惠。

專家提醒，有些物件若扣掉車位買賣，單價可能就達豪宅標準，也是受影響的對象。

獲利率調高至20％ 小宅稅金恐比大坪數多

葉惠玲則提醒，目前許多民眾出現兩個主要誤解，首先是認為政策影響所有老屋，實際上僅高價老屋受到影響，一般低價或低單價中古屋基本不受波及；其次是誤以為政策會影響老屋貸款條件，但房貸是央行針對高總價房屋與財政部公布標準略有不同定義。
正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，新規定以建坪單價作為「高價住宅」標準，顯然針對實際使用空間大，但權狀卻未計入的小坪數產品，像是挑高店面、夾層增建、大套房掛車位、大陽台、公設比高的飯店式管理社區等高單價住宅。
若前述這些類型產品位在台中市來看，代表即便總價未達3000萬元，但若不含車位的建坪單價超過50萬元，仍須比照高價住宅的計稅標準，這將直接衝擊都會區內的高單價小宅市場。
另外值得注意的是課稅基礎，黃昭閔表示，小宅的土地持分較少，因此用「房地比」計算後建物的課稅基礎就會變得比較高，舉例來說，總價2100萬元成交的小宅，計算出來的財產交易所得，就會比3200萬元大坪數住宅的財產交易所得還要高。
黃昭閔認為，相較新制房地合一稅直接依實價課稅，舊制混合實價與公定價的課稅方式顯得不合理，難以讓納稅人信服，他呼籲政府應趁此機會全面檢討制度的適宜性，以確保稅制公平與合理性。

財政部針對高價住宅提出新規定，尤其是市中心高單價小豪宅首當其衝。

貸款條件不受新制影響 主要課交易稅

房市趨勢專家李同榮表示，10年前台灣富豪都喜歡購買多戶豪宅，但自從2014房市第五循環反轉向下後，豪宅跌幅反而最深，投資市場也分流至小宅，但政府官員卻未能貼近市場，集中火力對豪宅加稅門檻不斷降低。
現在想在台北市買新一點的房子，超過50坪就可能被認定為豪宅，二線城市隨便買個透天新房都有可能變成豪宅，況且無論是否自住也會中槍，顯然政策思維凸顯迎合一般平民社會觀感，加重對高價商品的不友善。
李同榮呼籲，稅制改革求「公正、公平、公開、公道、公義」，而稅制改革是健全體制，絕非用來打房，稅制打房只會「漲時助漲」、「跌時助跌」，結局都是反效果。

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