房價高漲仍要進駐蛋黃區 全台都會精華區社宅與中南部地上權宅成新選擇

要入住蛋黃區新屋，社會新鮮人可申租陸續將完工的蛋黃區社會住宅。

近年來全台都會區房價高漲，雖然政府持續打炒房且央行祭出第七波選擇性信用管制措施，讓投資客退散且市場買氣觀望降溫，但要入住蛋黃區新屋，社會新鮮人可申租陸續將完工的社會住宅，首購族也能在中南部，購置精華區地上權宅，因房價僅約所有權宅市價行情約75折，成為購屋自備款不足或受限的首購、社會新鮮人客層，卡位蛋黃區且提高居住品質的新選擇。

  政府強化生活圈概念 均衡布建社宅小造鎮計畫

2024年台北地上權宅僅1案、2023年2案，北部市場近年推出地上權宅意願不高。(圖:住展提供)

政府近年來積極推動社會住宅，包括全台都會區精華地段的軍方營區與眷區閒置土地，與新重劃區抵費地，都成為社宅基地規劃重點目標，也加速營眷改閒置基地開發。同時為達成114-121年直接興辦社會住宅25萬戶目標，112年12月行政院通過「提升社宅用地供給精進措施」，各縣市辦理整體開發時，直轄市應留設5%、其餘縣市應留設3%土地供興建社會住宅使用，並以生活圈方式統籌規劃。

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國土管理署指出，未來將因應都市擴充及產業園區布局，優先於六都、竹苗彰等縣市，盤點5公頃(原則)以上國有非公用土地、國有公用或國營事業低度利用土地、退場校地、整體開發案留設社宅用地等基地，協同地方政府共同擘畫小造鎮計畫願景，並邀集各部會整合產業發展、長期照顧及社會福利資源，納入民眾日常消費、托老托幼、高齡照護與社福網絡體系，據此規劃整體開發方案，並納入內政部刻正辦理報行政院核定之「百萬租屋家庭支持計畫」中。

根據國家住都中心統計， 今年1月21日順利決標的新北市中和區「德光安居」社會住宅新建統包工程，預計118年竣工，為新北市再提供260戶社宅。截至21日，國家住都中心累積社宅已竣工及決標戶數共6萬9,370戶。本案為今年國家住都中心直接興辦社宅決標第2案，未來會持續拚決標，加速興辦腳步。國家住都中心強調將持續於全臺各地興建社會住宅。

  南部蛋黃區社宅與地上權宅 選擇進駐機會增多

麗寶集團位於太平區立功路的「微笑莊園」地上權住宅，鄰近快捷通勤動線，擁有豐富學區及生活機能。(圖:業者提供)

國家住都中心在台南市東區精華地段的平實營區，也規劃「平實安居A」社宅，基地位於平實八街與後甲三街交叉口，規劃興建138戶; 「平實安居BC」分別位於瑞祥街及後甲一路口東北角及西北角，規劃興建900戶，三塊基地皆屬臺南市第二期平實營區市地重劃區範圍，鄰近平實公園、大益夜市、南紡購物中心及高雄榮總臺南分院，生活機能豐富。

國家住都中心表示，「平實安居」社會住宅鄰近成大生活圈，各項生活機能充足，學子校外租屋需求高。 轉化有土斯有財觀念 蛋黃區地上權住宅強調地段與價差優勢 沒有土地所有權的地上權住宅，過去以台北市為最主要推案地，不過近五年來台北市除了於2021年推出3案相對為多，2020、2022年則是一個地上權案都沒有，2023年有兩案，2024年僅1案，位於內湖區四期重劃區的「麗寶鵬程豐潤」，單價開在9字頭，比起內湖區新案價打了七五折，市場對這類產品興致相當淡薄。

鍾情地上權案的麗寶建設，近年來就在全台到處標下地上權推案，大將建設亦屬積極，之後在台北市中正區、大安區都會見其作品，持續挑戰票房毒藥在於如今地價、房價居高不下，地上權標案價碼較低，可有效反映在售價上，建商與買方兩造皆能壓低購置成本，以低價新案吸引買氣，便有機會創造獲利。

住展雜誌發言人陳炳辰即分析表示，地上權案遭詬病不脫無法持有土地風險、貸款條件不佳、未來增值幅度有限、價值隨著年限遞減，還得繳交不少的地租等因素，要見量體多因大環境走強而分一杯羹，但都是個位數的差異，起伏不大。 但也不乏房仲業者認為，購買地上權住宅產品的好處，包括各區域房價，單價與總價均高，地上權產品定位總價適中，入手容易，讓首購族買得起、也負擔得起，生活品質更有保障，尤其是在高房價時代，成為居住蛋黃區的一種新思維。

也因蛋黃區土地資源日益稀缺，價格持續飆升，尤其是位於精華區的土地更是一地難求，面對此一趨勢，政府積極釋出地上權土地進行標售，吸引許多建商爭相競標。其中，北部建商麗寶集團便是地上權開發領域的積極參與者，不僅聚焦於台北市的精華區，甚至連台中與高雄都可見麗寶集團身影。

台南永康大橋特區擁地段優勢，民間建商將捐建高質感社宅給台南市府。

以台中來說，迄今就推出「微笑莊園」、「微笑歐洲」、「微笑101」等地上權案，其中位於太平區的「微笑莊園」、梧棲區的「微笑歐洲」更是罕見以透天別墅型態規劃。看好地上權市場，去年再度以旗下福容開發、麗盛建設拿下台中2塊標案，包含東區干城商業區土地，權利金底價5.55億元，以5.56億元得標，溢價率0.13％，以及南區正義段住宅區土地，權利底價6,200萬，以6,276萬元得標。

其中，位於東區的干城商業區土地，臨近台中火車站、日曜天地OUTLET、三井LaLaport等商圈，再加上市府600億「大車站計畫」的帶動下，區域蓬勃發展，近年麗寶集團旗下子公司已陸續在周遭標得四塊土地，相當看好當地發展前景；而位於南區正義段標案基地位置，鄰近五權車站及台中，附近還有中興大學學區，目前這兩塊土地標案預計規劃興建住宅。

台南市東區平實營區重劃區，去年清景麟集團推出的「清景麟夢公園」地上權住宅大樓，受到市場歡迎。

南部地區位於蛋黃區的地上權住宅大樓，近來也有增多趨勢，包括台南市東區平實營區重劃區，去年清景麟集團推出的「清景麟夢公園」地上權住宅大樓，即去化表現不俗，單坪實登價更出現最高42.37萬元的行情；高雄市區則有城揚建設集團積極投入地上權住宅，包括位於三民區覺民、大昌商圈蛋黃區段的「城揚KS1」地上權住宅大樓，外觀已陸續拆架，一年來成交均價單坪約26.8萬元，最高已出現每坪30.16萬元的實登價；城揚在五甲公園旁推出的「城揚大家」地上權住宅大樓，一年成交均價約單坪24.4萬元，最高實登價每坪27.21萬元，鄰近的五甲鬧區所有權住宅大樓新案單坪售價已約4字頭。

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