預售屋信託專戶真偽這樣看 專家再教最後防線：「因為他們不想賠錢」

購買預售屋務必了解履約專戶以及信託類型，保障自身權利。（資料照）
購買預售屋看不到實樣，擔心建商拿錢落跑，履約保證信託專戶特別重要，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預售屋履約保證信託專戶最重要應注意「匯款帳號應與信託帳號完全一致」。
何世昌說，預售買賣契約上的履保專戶名稱、匯款帳號與銀行網站揭露的帳號名稱必須100％相同。如果履保專戶名稱是「世昌建設有限公司」，但匯款名稱卻是「世昌建築有限公司」、「世昌建設開發有限公司」、「世菖建設有限公司」，名稱有一字不同就是不同帳號。
若有履保專戶，消費者會取得「契約編號」，作為日後查詢之用，在預售屋買賣契約上會有受託銀行，再到受託銀行官網查詢，消費者可以在帳戶內，查詢到已繳納的價金；若已匯款但帳戶內沒有錢，請儘快向銀行和建商詢問。
另外，無論是「不動產價金信託」、「價金返還之保證」，或是「不動產開發信託」，都必須是「信託專戶」，倘若建商請你匯入的帳號是建商公司帳號，那就不是信託專戶，小心有詐。
至於「不動產價金信託」與「不動產開發信託」有何不同？何世昌說，「不動產價金信託」的資金用途比較嚴格，只能用於「工程款交付、繳納各項稅費及工程所需費用」，且「不得供作其他用途」；而這裡所謂的工程款、工程所需費用，指的是實際動工後所需的費用。
「不動產開發信託」的資金規途，是「除支付信託契約約定有關完成興建開發、管理銷售及處理信託事務所需之一切支出外，不得供作其他用途」。它的規範包括「有關完成興建開發」、「管理銷售」、「處理信託事務」都可以動用資金，比如「廣告費」、「建築設計費」等等，規範比「不動產價金信託」相對寬鬆。
因此，實務上若預售屋基地未真正動工，建商仍可編造名目申請撥付專戶內的款項，若銀行並未詳細核對就容易出問題。何世昌提醒，就算買的預售屋有使用履約保證，也不保證可以安心交屋，因為我國履預售屋履約保證並不保證履約。
若是購買成屋案，有用履保會多一層保障，但絕大部份建商出售的成屋案並不會使用成屋履約保證。何世昌說，過去桃園曾有建商銷售成屋案，但向消費者說該案有預售屋履約保證，訛騙消費者支付自備款，此外，要特別注意成屋案需使用的成屋履約保證，與預售屋履約保證不同。
何世昌建議，預售屋可向大型代銷購買，例如海悅、甲山林、甲桂林等代銷，儘量避開建商自建自售的建案，由於主管機關會頻繁抽查預售合約，代銷不想被罰錢，往往會確認先履保這部份符合法規，等同為消費者加一層保護，但這不是百分百那麼絕對，還是要慎選可信任的建商。

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