降價不等於崩盤？高雄、台中降價物件狂飆 專家解析關鍵密碼

高雄市近年受到台積電鼓舞房市大熱，但觀察最新降價物件竟超過7000件。

屋主不演了？打房重手一波波，屋主也急著賣房換現金？不動產兼具置產、自住效益，過去在信心大好之下疊加出大量成交及溢價，但隨著央行出重手，種種訊息都不斷打擊市場信心，尤其去年最熱的台中、高雄出現最多降價物件。

根據網路待售資料統計，目前八大都會區網路待售物件中，降價物件最多的縣市，以高雄7041件居冠、台中6893件居次、新北4780件居第三；至於降價物件佔待售物件比重，則以高雄18.2%居冠、新北17%居次、新竹15.6%居第三。

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全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，去年下半年的限貸風暴讓房市氛圍丕變，加上今年川普上任後祭出關稅戰，讓股匯市波動巨大，如今民眾持有房產信心已遠不如過去幾年，而且，在買氣也急縮的狀態下，近期很多屋主開始急著想售屋，不僅房市賣壓攀升，降價物件也越來越多。現在，待售物件如果沒有降價，就很難吸引到消費者的目光跟青睞。

高雄光環盡失？降價物件飆

對於高雄降價物件最多、佔比最高，陳傑鳴指出，高雄近五年因為台積電設廠等題材，房價狂飆約5成，區域供給也明顯增加，目前高雄的不動產網路待售量約3.9萬件，已經是全台都會區第二高，僅次於台中的4.5萬件。在漲多、供給量大下，加上台積電美國設廠議題，讓很多人擔心投資台灣計畫會生變，因此，近期高雄開始出現大量的降價物件，不少屋主已有獲利了結、落袋為安的心態。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，以此宗數據來看，此次傳出降價較多物件區域，集中於高雄市，該市過去由於有半導體龍頭進駐議題，本身吸引不少建商品牌進駐，惟區域有不少投資、置產風氣，同時過去房價基期較低，屋主取得成本相對低廉，因此當市場風向改變，賣方自然相對具有降價空間。另也可觀察到，新北市降價物件漲幅亦相對驚人，主因為區域有重劃區議題濃厚，但本身機能尚未完全實現，由於建商不斷推案，區域易顯現賣壓，以至於屋主或建商較願意讓價出售，致使區域出現較多降價物件。

台中市因重劃區眾多，整體供給量相對豐富，在景氣收斂下，釋出的讓利案件也相對多。

住展雜誌發言人陳炳辰認為，高雄市與雙北的占比為多，雙北市房價偏高，又像新北市有許多重劃區的住宅量體，且長期為全台移轉棟數之冠，母體大而供給量充足，若遇市場震盪就很容易為了求售衍生調整價格情勢。台北市方面則因房價過高，在景氣好的時候還可同步激勵資產族群，但變動時期若有急售背景，勢必也得修正價位，不過因為台北市的首都優勢，即便調價後的實際價格應還是不低。

又在台中市與新竹市也有超過15%的降價比例，陳炳辰說，兩地都有價格受到新案激勵，漲勢兇猛，眼下環境干擾而得回檔並不意外，新竹市因腹地不比他都，而在住宅量體也相較小，起伏有比較基期因素，應不用太擔心，尤其像新竹市東區精華區蓋好住滿，成屋行情有一定恆溫性。但台中市本為中台灣房市磁吸地帶，住宅量體多，投資客也多，與當前環境一同降溫則不意外。

陳傑鳴指出，受到限貸等因素影響，今年房市買氣萎縮，2025年全國建物買賣移轉量可能僅30萬棟上下，甚至更低，這對於屋主來說，並不是太好的消息。特別是目前市場買氣低、賣壓攀升，無論是一手市場或是二手市場都明顯有降價求售壓力，想賣的屋主宜多留心市況變化，才能即時做好價格上的調整。另外，因目前房市賣壓攀升，對買方來說，現在已經屬於「買方市場」，建議購屋者可上網多比價，優先選擇屋主心態鬆動下的「新降價物件」或「新上市物件」，相信買到超值好屋的機會也會大增。

真降價？專家破解實況

不過馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，房屋的開價絕對不等於成交價，民眾若單純只看到開價下修，就以為房市真的降價，那可誤會大了。他建議，消費者購屋若想要撿便宜，最實際第一步還是掌握當地房價行情，才能有議價、出價判斷能力。事實上，中古屋的房屋開價與底價聯性不大，議價空間依照每間房子的屋況與屋主所處的財務、人生狀態都大不同，開價僅供參考的性質也較大。
陳炳辰分析，中古屋可能因賣方持有時間長，成本也好控制，期望獲利上較有彈性，加上相較預售屋，成屋買方更直接受到貸款從嚴與央行政策影響，兼之若為多屋族的投資客，要是有其他手上物件貸款卡關，也得處理部分囤屋，而如今建商可能緩推都更危老，又是部分成屋的利空面，都會是產生議價量體因素。

房市回歸理性買盤，但降價物件是真降價嗎？

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