低潮才正開始?李同榮:房市將面對三隻黑天鵝+一隻灰犀牛考驗
李同榮示警,今年房市將面臨「三隻黑天鵝」加「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗。
2025房市經過第一季價量俱疲的表現後,市場呈現出一片觀望與悲觀的氛圍,多方不得不承認2024年Q4就是七年來多頭結束的終點,而面對市場由多轉空的態勢,未來三季房市的發展走勢如何?房市趨勢專家李同榮表示,未來房市將面臨「三隻黑天鵝」加「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗。
李同榮指出,2025年房市面對的大考驗,「三隻黑天鵝」包括「建商資金動能被卡死」、「股匯市動盪不安」、「川普效應影響全球經濟」,而「一隻巨大灰犀牛」就是指「全球及兩岸地緣政治緊張局勢」
李同榮解釋,三隻黑天鵝中,首先,第一隻黑天鵝為「建商資金動能被卡死」,從2021年開始,央行祭出總共七波的限貸措施打房,前六波對大建商來講可謂不痛不癢,新青安效應激發更多建商購地搶照搶貸,限資只有逼死小建商,融資卻集中在大建商。
但在央行施行第七波以後,並強化金檢次數針對大小建商融資嚴格控管取代第八波打房,加上央行對建商餘屋貸款也採追朔既往嚴格控管措施,無論大小建商融資幾乎被卡死,在2025龎大交屋潮來臨之際,建商餘屋若不削價求售,就得面臨「資金動能被卡死」的嚴重考驗。
其次,第二隻黑天鵝就是「股匯市動盪不安」,自從2024 Q4房市七年多頭結束,2025第一季房市轉空,就有很多專家提出市場資金會流向股市,李同榮說,股市與房市的連動通常取決當時市場經濟的基本面、產業技術面、政策消息面三大層面做為綜合判斷。
當房市不好時,投資房市的游資會抽離,會不會流入股市,要看當時的股市基本面、技術面與消息面是否在上升趨勢線,若答案是否定的,游資也不會流入股市,而會轉移至定存,流入超額儲蓄存款體系。
李同榮表示,現階段房市不好,股市高檔有做頭現象,資金不會流入股市,若加上匯市動盪、台幣貶值,反而促使外資從股市大量抽離。
綜合三項解讀,經過近1個月股市波動下挫已經得到應驗證實,股市大盤從一個月前23,000點下滑2,000多點,這足以證明房市不好,資金不一定就會流入股市。而過去的經驗,在股匯市動盪不安的大環境中,若房市技術面處於下跌趨勢,房價跌勢就可能雪上加霜,所以說「股匯市動盪不安」成為 2025房市的第二隻黑天鵝。
另外,早在川普上任之初就預期川普會在「美國利益優先、保護主義抬頭」的前提下,會不顧盟友,大打關稅貿易戰,這種打破市場經濟全球化的架構,對全球經濟勢必帶來短線衝擊與長線隱憂,世界各國紛紛下調全年GDP。而台積電赴美擴大投資,若政府認為長多,但卻也難以掩飾短線對房市股市的不利影響,台灣經濟GDP增長恐會蒙上陰影,可能面臨「保三」的窘境與考驗,經濟基本面若不佳,對下修房市景氣也會產生更不利影響。
李同榮指出,無論是全球地緣政治緊張或兩岸地緣對峙加劇,都將成為未來兩、三年內隨時會俯衝的一隻灰犀牛,對台灣經濟與房市將產生巨大影響,但這隻灰犀牛的俯衝時刻,也可能是台灣危機入市空前絕後的最佳關鍵時刻。
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