低潮才正開始？李同榮：房市將面對三隻黑天鵝+一隻灰犀牛考驗

李同榮示警，今年房市將面臨「三隻黑天鵝」加「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗。

2025房市經過第一季價量俱疲的表現後，市場呈現出一片觀望與悲觀的氛圍，多方不得不承認2024年Q4就是七年來多頭結束的終點，而面對市場由多轉空的態勢，未來三季房市的發展走勢如何？房市趨勢專家李同榮表示，未來房市將面臨「三隻黑天鵝」加「一隻巨大灰犀牛」的嚴重考驗。

李同榮指出，2025年房市面對的大考驗，「三隻黑天鵝」包括「建商資金動能被卡死」、「股匯市動盪不安」、「川普效應影響全球經濟」，而「一隻巨大灰犀牛」就是指「全球及兩岸地緣政治緊張局勢」

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李同榮解釋，三隻黑天鵝中，首先，第一隻黑天鵝為「建商資金動能被卡死」，從2021年開始，央行祭出總共七波的限貸措施打房，前六波對大建商來講可謂不痛不癢，新青安效應激發更多建商購地搶照搶貸，限資只有逼死小建商，融資卻集中在大建商。

但在央行施行第七波以後，並強化金檢次數針對大小建商融資嚴格控管取代第八波打房，加上央行對建商餘屋貸款也採追朔既往嚴格控管措施，無論大小建商融資幾乎被卡死，在2025龎大交屋潮來臨之際，建商餘屋若不削價求售，就得面臨「資金動能被卡死」的嚴重考驗。

其次，第二隻黑天鵝就是「股匯市動盪不安」，自從2024 Q4房市七年多頭結束，2025第一季房市轉空，就有很多專家提出市場資金會流向股市，李同榮說，股市與房市的連動通常取決當時市場經濟的基本面、產業技術面、政策消息面三大層面做為綜合判斷。

當房市不好時，投資房市的游資會抽離，會不會流入股市，要看當時的股市基本面、技術面與消息面是否在上升趨勢線，若答案是否定的，游資也不會流入股市，而會轉移至定存，流入超額儲蓄存款體系。

李同榮表示，現階段房市不好，股市高檔有做頭現象，資金不會流入股市，若加上匯市動盪、台幣貶值，反而促使外資從股市大量抽離。

綜合三項解讀，經過近1個月股市波動下挫已經得到應驗證實，股市大盤從一個月前23,000點下滑2,000多點，這足以證明房市不好，資金不一定就會流入股市。而過去的經驗，在股匯市動盪不安的大環境中，若房市技術面處於下跌趨勢，房價跌勢就可能雪上加霜，所以說「股匯市動盪不安」成為 2025房市的第二隻黑天鵝。

另外，早在川普上任之初就預期川普會在「美國利益優先、保護主義抬頭」的前提下，會不顧盟友，大打關稅貿易戰，這種打破市場經濟全球化的架構，對全球經濟勢必帶來短線衝擊與長線隱憂，世界各國紛紛下調全年GDP。而台積電赴美擴大投資，若政府認為長多，但卻也難以掩飾短線對房市股市的不利影響，台灣經濟GDP增長恐會蒙上陰影，可能面臨「保三」的窘境與考驗，經濟基本面若不佳，對下修房市景氣也會產生更不利影響。

李同榮指出，無論是全球地緣政治緊張或兩岸地緣對峙加劇，都將成為未來兩、三年內隨時會俯衝的一隻灰犀牛，對台灣經濟與房市將產生巨大影響，但這隻灰犀牛的俯衝時刻，也可能是台灣危機入市空前絕後的最佳關鍵時刻。

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