首季商用不動產與土地交易額雙下滑 專家：「這產品」成今年主流

今年第一季商用不動產及土地交易雙衰退。（記者朱語蕎攝）
依據高力國際發布最新「2025年第一季商用不動產及土地投資市場調查」顯示，最大買家壽險業尚未進場， 第一季商用不動產交易額為287億元、年減幅37%，季減18%；房市買氣雖冷卻，但仍有建商逆勢進場購地，首季土地交易額約469億元、較去年同期小幅下滑3%。
高力國際研究部資深董事梁儀盈指出，受到政策及市場氛圍雙重影響，第一季商用不動產買氣下降，總交易額約287億元；從產品來看，辦公及廠辦大樓交易額較上季成長，廠房、零售與觀光等成交量都較下滑，但廠房倉儲依然是本季交易最大宗，共120億元。
本季成交動能仍極仰賴自用型買方，共計212億元，佔比高達74%，此推力之下，科技相關業者總計貢獻100億元。另外一股力量則是建商趁機購入閒置資產以補充土地庫存，鎖定購閒置廠房、幼兒園及飯店，總計購入84億元。自用買盤連續數季主導市場交易也可以從本季前五大商用不動產交易案看出來，除了甲山林以36億元買進高雄三裕木業閒置廠房，補進庫存土地外，其它4筆包括統一集團、台灣美光、祥碩科技與穩得實業購置廠辦，都為企業自用。
梁儀盈進一步指出，本季最大成交個案為統一集團以43億元向寶豐隆買進北市內湖廠辦「V-PARK」其中一棟完整產權，該筆交易也是台北市今年首宗整棟廠辦交易案，直接推升台北市商用不動產交易額至73億元、占全台整體比重約25%。
另外值得關注的是台灣美光以30.5億元買進友達晶材后里廠房，這次美光自2024年8月以來，第三度購置自用廠房。從投資的動能來看，這兩年仍稍嫌不足，尤其雖然壽險業最低報酬率門檻現已調降至2.545%，但就實務面來看，利率政策依然維持不變，而在報酬率門檻是以近五年平均為基準的前提下，壽險業在評估新投資標的時，仍會預留未來報酬率門檻上升空間，希望以收益率較高的區域與產品為主，因此今年商用不動產交易主力預期仍會是自用買方。
有別於商用不動產仍有自用型買方支撐，高力國際副董事總經理暨資本市場及投資服務部主管黃正忠指出，第一季土地交易市場在貸款緊縮及住宅房市買氣冷卻的壓抑下，建商直接購地力道依然偏弱，雖然首季全台土地交易額達469億元，但建商僅貢獻270億元、占比約57%，尚未恢復往年的貢獻水準。
從本季土地交易的熱區來看，投資人趁機布局南部土地資產，高雄市也成為全台唯一單季成交金額百億的都會區，南二都土地合計交易額226億元、占比約48%；而台中市土地交易額約79億元，乃近1年交易低點，土地交易熱度明顯轉弱。
統計首季單宗土地交易金額前五高的成交案，只有一筆突破百億元，為遠雄建設以136.06億元買進高雄鼓山區、約6,128.67坪住宅土地；其它4筆均低於40億元。黃正忠認為，現在的市場氛圍是，雖然央行並無祭出新一波信用管制措施，但短期內的房市政策亦較無鬆綁可能性，預期建商的購地策略仍較謹慎。
針對未來數季的展望，高力國際董事總經理劉學龍認為，川普的第二任期的政策將是影響亞太區的經濟關鍵，包括關稅壁壘及日益緊張的地緣政治，都會影響亞太區域的資本流動及不動產前景。2025年全球經濟的不確定升高，甚至於氣候或天災帶來的危害，他指出，在不動產投資應採取三大主要策略「產業導向」、「資產避險」、「永續升級」，從產品上面看仍是以工業類不動產為市場主流，在全球AI發展聚焦台灣的同時，這也將是今年投資產品的主流，而剛好有其他產業有加速活化閒置資產的打算，也可望成為今年穩定商用不動產交易的動能之。
辦公產品一項被視為最穩健的投資選項，也是抗通膨下置產的好選擇，不過今年更要注意的是為了強化建物的韌性，評估標的時應更注意大樓的永續競爭力。

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