預售屋買不下手？新北「3區」中古大樓CP值爆表 最多每坪便宜逾25萬

2024年新北市新店區中古大樓的平均單價較預售屋低逾27萬元，價差位居新北市第一。(永慶房產集團提供)

預售屋和中古屋因各有優劣勢，選擇購置何種住宅往往引發民眾的熱烈討論。部分消費者會比較預售屋和中古屋的平均單價差異，也就是所謂「CP值」，來幫助自己做出購屋決定。業者比較新北市2024年各行政區預售屋與中古大樓的平均單價價差，其中新店、永和、蘆洲三區，中古大樓的平均單價比預售屋低逾25萬元，顯示這三區的中古屋在價格上的「CP值」更佳。

針對新北市預售屋和中古大樓價差最多的前3名行政區，永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，新店區、永和區和蘆洲區，都屬新北市的核心區域，只需要過一條橋即可抵達台北市。在交通便利、生活機能完整等優勢下，再加上預售屋供給有限，帶動預售價格水漲船高，與該地區的中古屋均價拉開差距。

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去年新店區的預售建案，如「佳元柒章」和「國揚光河」成交單價皆突破8字頭、甚至上看9字頭，使新店預售屋平均單價拉抬明顯，與中古大樓價差為27.1萬元。永和的預售市場則因指標建案「頂溪大苑」平均成交單價破9字頭，且「頂溪大苑」的交易件數已占近半數永和區整體預售交易量，使當地預售平均單價明顯攀高，與中古大樓均價拉開26.0萬元的差距。

至於第3名的蘆洲區，陳金萍表示，蘆洲區去年預售市場以「新樸王樣」建案為主，該建案主打小坪數、低總價，使得平均單價較高，拉抬蘆洲區2024年預售屋的均價，也導致蘆洲區預售屋與中古大樓價差為25.8萬元。相關數據顯示，新店、永和、蘆洲這三區，對於消費者而言，購買中古大樓的CP值較高。

陳金萍指出，新北市的自住需求強勁，除在地居民外，也有不少北市的外溢客群，使預售屋市場交易火熱，價格也持續創高價。此外，建商推案時也會衡量消費者能負擔的總價帶，主推中小坪數、低總價的產品，讓預售屋單價漲勢更為兇猛。

根據實價登錄統計，2024年新北市預售屋平均單價為63.3萬元，相比中古屋平均單價46.2萬元，多出17.1萬元，顯示若預算有限又想擁有相對大坪數的購屋族群，不妨可以參考看看中古大樓，在價格上的「CP值」比預售屋來得更高。

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