小孩設籍年紀沒算好 免稅400萬秒歸零 賣房要再等6年
以未成年小孩設籍房屋,要注意成年時間,以免賣房失去免稅優惠。(資料照)
房地合一稅上路後,因為稅率為45%、35%、20%及15%不等,專家提醒,善用自住要件,房地合一稅就有10%的優惠稅率及400萬元免稅額,成為出售房地產節稅的顯學,如果要件不符,可能要要等6年才能適用,售屋者不得不慎。
根據《所得稅法》第 4-5 條:前條交易之房屋、土地有下列情形之一者,免納所得稅。但符合其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地規定者,其免稅所得額,以按第14條之6第3項規定計算之餘額不超過4百萬元為限,規定包括個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,有民眾的房屋是自住且無出租、營業或是供執行業務使用,只是父母親還有其他房屋,所以購屋以後,就以當年的未成年兒子設籍,因為要件相同,而且自住,早就忘了兒子設籍這件事,最近股市下跌,委託仲介擬銷售該房屋時,才發現大事不妙,想要節稅,得等6年之後後。
鄭文在說,他們的房屋沒有營業也沒有出租,只因為小孩設籍時13歲,設籍5年後就滿18歲了,因為已經成年,所以設籍人要件不符,必須重新將所有權人本人或是配偶辦峻戶籍登記,滿6年後才會有400萬元的免稅額及10%的優惠稅率,也因此他們不敢委託房屋仲介公司賣房。
另外一種清況也要小心,鄭文在說,如果戶籍只有未成年小孩11歲時設籍在房地產所在地,父母親沒有共同設籍,在沒有出租、營業的情況下,連續滿6年是17歲,第8年要出售房屋時,未成年的小孩已經19歲,和自用住宅400萬元免稅額及10%課徵所得稅又擦身而過,要件不符,只能適用20%稅率。
鄭文在建議,為了避免小孩成年後,「男大不中留,或是女大不中留」,最好的方法還是以房屋所有權人本人或是配偶為設籍人,避免未來的設籍人成年後,設籍人要件不符,無法適用優惠房地合一稅。
如果真的是名下房屋太多,分身乏術無法完成設籍,也要記得在小孩成年前,將本人或配偶的戶籍登記遷入,達到無縫接軌,才能享受優惠房地合一稅。
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