東南水泥半屏山旁19.3公頃工業區將變更4.36萬坪特商區用地 市價行情約400億

東南水泥公司準備將半屏山南麓舊廠約19.3公頃特種工業區土地推動轉型，變更為4.36萬坪特定商業專用區，與公共設施用地，並配合高雄市政府推動北城計劃、高鐵左營門戶計畫，成為工業區轉型新契機。

半屏山東南側水泥工業區，鄰近高鐵出入門戶，迎合政府半導體S廊帶產業政策及地區產業與大眾運輸導向都市發展（TOD），配合鄰近高鐵左營站交通樞紐優勢，整合半屏山南北麓兩側高煉廠及建台水泥廠等轉型開發計畫之發展。東南水泥公司準備將半屏山南麓舊廠約19.3公頃特種工業區土地推動轉型，變更為4.36萬坪特定商業專用區，與公共設施用地，並配合高雄市政府推動北城計劃、高鐵左營門戶計畫，成為工業區轉型新契機。業界推估，變更後特商區土地行情將高達400億元。

配合半屏山之都市景觀意象，同時將建構完善之道路系統，提供綠地、滯洪空間與綠帶等開放空間，串連高鐵站區、半屏山自然公園至半屏山北麓高煉廠整體發展，完善工業地景轉型、公共設施用地負擔與改善整體都市環境之計畫目標。(圖:翻攝自公開展覽都市計畫書)

高市府指出，高鐵通車後已成臺灣西部生活圈重要之運輸走廊，本案西側鄰接之高 鐵左營站因屬三鐵共構，因此不若其他都市(如桃園、台中與臺南)具備完整腹地可發展高鐵特定區，必須仰賴周邊都市空間逐步轉型來配合大眾運輸導向都市發展模式（TOD），因此，結合三鐵左營車站塑造高雄門戶意象，亦為本案轉型之重要使命，考量本案之交通區位與基地條件，引導規劃企業研發與營運、物流會展、休閒娛樂、支援性產業或設施及居住等多元化機能使用，作為本案轉型發展為住商混合使用的場站型都市生活服務區。

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配合半屏山之都市景觀意象，同時將建構完善之道路系統，提供綠地、 滯洪空間與綠帶等開放空間，串連高鐵站區、半屏山自然公園至半屏山北麓高煉廠整體發展，完善工業地景轉型、公共設施用地負擔與改善整體都市環境之計畫目標，為促進土地活化利用，爰依都市計畫法第 22、24 條及都市計畫工業區檢討變更審議規範等相關規定，辦理都市計畫變更併同擬定細部計畫作業。

配合整體路網布設及聯外道路系統串聯，預留變更範圍東 側鐵路用地調整為鐵路用地兼供道路使用以銜接屏山巷拓寬為30公尺之聯外道路系統，為串聯楠梓園區與高鐵左營站區，應規劃至少寬度20公尺以上之道路用地銜接主要聯外道路。(圖:翻攝自公開展覽都市計畫書)

根據東南水泥申請提出都計變更計畫書，本計畫範圍位於高雄市楠梓區，位於半屏山南側，西側臨接原建台水泥廠址，北側臨半屏山，南側至高鐵左營站，東臨高雄煉油廠，東南水泥廠房所在位置範圍土地包括左營區菜公段三小段、左東段、楠梓 區高楠段、油廠段等72筆土地，土地權屬係分屬於東南水泥股份有限公司、正泰資產開發股份有限公司、台混資源開發股份有限公司及公(營)有地管理機關分別為國有財產署、國營臺灣鐵路股份有限公司、台灣中油股份有限公司。

另考量本案基地鄰接道路狀況(屏山巷)及配合整體路網需求留設供公眾通行之道路 (連接左營站區整體路網改善計畫)，銜接至東側省道台一線，將工業區東側部分綠地用地一併納入變更後之主要計畫特定商業專用區做為本案擬定細部計畫範圍，計畫面積約14.41 公頃(約4.36萬坪)。

高市府說明，涉及壽山國家自然公園(半屏山園區)範圍及相關環境因素且多屬公有地，配合劃設調整為綠地用地並剔除於另行擬定細部計畫範圍，變更後綠地面積為 4.86公頃；另配合整體路網布設及聯外道路系統串聯，預留變更範圍東側鐵路用地調整為鐵路用地兼供道路使用，以銜接屏山巷拓寬為30公尺之聯外道路系統，為串聯楠梓園區與高鐵左營站區，應規劃至少寬度20公尺以上之道路用地銜接主要聯外道路。

本案預計採用市地重劃之開發方式，本計畫除可配合楠梓產業園區及高鐵左營站區之整體發展需求，導入介於製造業及服務業之間的2.5級產業，得進駐之產業項目為IC 設計、數位科技(含人工智慧、物聯網、雲端運算等)、電腦程式設計、諮詢及相關服務業、自然及工程科學研究發展服務業、企業總管理機構及管理顧問業、專門設計服務業、精密設備相關之服務業、技術顧問業、技術檢測及分析服務業、新創基地、人才培訓中心、孵化器、加速器等協助新創事業發展之行業、其他經主管機關認定為高附加價值之行業。

除提供金融、保險、餐飲，零售業、服務業、 健身休閒以及必要性技術服務、研發、企業總部的用地需求外，並配合楠梓產業園區引入之就業人口提供住宅機能，建構完整的就業及生活服務機能；同時為確保商業及相關產業支援之發展機能，故參酌多功能經貿園區於土地使用分區管制要點訂定住宅使用比例上限規定。

市調與實價登錄顯示，目前鄰近的高鐵左營站前北路一帶與周圍蓮池潭畔，預售大樓與新成屋大樓房價都站上5字頭，預售屋高樓層實登價最高已達每坪68萬元；高鐵路與華夏路商圈的預售大樓案，也紛紛站上5字頭房價帶，部分輕豪宅大樓推出4字頭讓利價，包括科技新貴客層與置產族，都對高鐵左營站區的輕豪宅大樓接受度頗高。台積電廠區北側的後勁北路、後勁東路一帶，輕豪宅預售大樓單坪房價成交價位已達47~49萬元區間帶。

業界估算，目前高鐵左營站區翠華路、左營大路一帶，商業區土地單坪行情約介於85~100萬元之間，東南水泥舊廠若順利變更成特商區土地，本案現行計畫特種工業區之容積率為160%，變更後使用分區基準容積為268%，並參考周邊第二種商業區容積率為300%之使用強度，將特定商業專用區之容積率訂定為268%、建蔽率不得大於60%，在園區東路尚未開通串聯台積電廠區與高鐵左營站區情勢下，單坪地價仍不易突破百萬元，因此4.36萬坪特商區土地市價行情應在400億元上下。

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