賣方鬆動！從惜售到落袋為安 公會：房市面4大挑戰

台北市買賣移轉棟數為2,123棟，較去年同期大減14.9%、月減11.6%。（資料照）
台北市地政局公布4月建物買賣移轉棟數資料，全市買賣移轉棟數為2,123棟，較去年同期大減14.9%、月減11.6%。從各行政區來看，剛需盤最穩的文山區衰退幅度最大，年減53.0%，其次為生活機能最佳、置產投資需求最多的中山區，年減41.7%。
台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城指出，第七波選擇性信用管制上路滿半年，台北市的成屋市場正面臨買氣回挫、法拍激增、交屋潮及轉售潮同時湧現等四個現象，如果再加上關稅及台幣升值等外部不確性激盪，市場觀望氣氛極濃。
蘇金城表示，單從單月買賣交易量來觀察市場，恐怕受制於房地產的低流動性，而無法一窺全貌。然而「建物第一次登記後30日內買賣移轉」從去年4月的1件，暴增到今年的29件，另外今年4月「拍賣登記」92棟，比去年同期的38棟，大增142.1%，顯見惜售待漲的心態已經轉為提早落袋為安的氛圍，而且越來越限縮的限貸令，也加重買方觀望心態，屋主稍一不慎錯失讓利良機，落入法拍宿命的機會就大增，建議屋主要即時調整處分策略。
蘇金城分析，稍微拉長觀察時間來看，今年台北房市將面對四大挑戰，首先是今年前4月交易量衰退18.6%，且抵押權設定棟數減少23.4%，買氣弱、貸款難已成為趨勢；其次，今年目前為止法拍棟數增加35.4%，可以回推半年前房貸逾期的現象成形，是否引爆系統性危機，值得觀察；第3、買賣減少，但建物第一次登記的新增供給大增17.9%，因應平均地權條例修正後，預售屋禁轉，積壓更大售屋壓力落在交屋後的多殺多因素，為市場投入更多變數；第4則是建物第一次登記後30日內買賣移轉從去年54棟激增到161棟，表示已經不是個案性的交屋即出售，而是普遍性的提前鎖獲利、即出場的趨勢。
蘇金城認為，建物買賣移轉棟數其實主要還是反映前月的市場交易，但如果認真檢討4月以後的市場環境，恐怕更需戒慎恐懼。因為4月初的春假連假，不但沒有迎來329檔期的傳統旺季盛況，而且假期的第一天無預警就遇上川普宣布關稅新政，引發全球股災，吹皺一池春水，5月更發生台幣強升的局面，結構性衝擊企業經營、資產布局、產業環境，也將進一步影響房市交易。
台幣升值固然有吸引熱錢流入、墊高資產價值的機會，而不動產流動性差的特性在兩個因素結合後，容易形成「易漲難跌」的效果，同時在股、匯、債市上沖下洗三殺的比較下，相對被認定為「資金避風港」。他提醒，現在如果還懷抱房市、房價再啟一波資金行情的期待，可能過度樂觀，但直接複製、貼上日本在90年代，以及亞洲在上世紀末發生金融風暴中，產業發展與融資市場失衡，而引爆資產泡沫崩潰的結論，也有失公允。
建議賣方盡早調節資產、去槓桿、保持適應環境的靈活度，也鼓勵買方把握難得的買方市場優勢，以剛需、生活機能為出發點，議到一個合理價位的好房。

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