銀行限貸加交屋潮 貸款不足風暴隱然成形 購屋慎選地段、品牌與保證制度

第七波選擇性信用管制措施後，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，市場出現「貸不到」氣氛，促使民眾買房態度趨觀望，完全重振買氣信心還有難度。(圖:住展提供)

自從央行祭出第七波選擇性信用管制措施後，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，促使民眾買房態度趨觀望，下半年即將進入大量交屋潮，買家貸款不足而違約交屋的風險大增，建商推案是否成為爛尾樓的風險也增加。專家建議，消費者購屋除了衡量自身經濟負擔能力，應更重視地段條件、建商品牌與履約保證制度，以降低購屋風險與一圓購屋理想。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波房價高檔就出現在央行第七波選擇性信用管制上路當時，今年第一季台股從2.36萬點修正到2.07萬點，股市跌幅也將近三千點，加上房貸申請不易等因素，市場風向已經改變，統計第一季的房價指數有五大都會區都較上季下跌，房市已經從高點轉折進入盤整期，再加上4月關稅戰引發的股災，房市風向已經從賣方市場逐漸轉為買方市場。

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住展雜誌發言人陳炳辰指出，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，3月燈號轉為代表穩定的綠燈，分數是45.9分，六大構成項目呈現「四升、一平、一降」，預售屋推案量、新成屋戶數、成交組數、來客組數走升，待售建案數分數下降，議價率持平。但未來須面對經濟局勢瘋狗浪隨時來襲，銀行放貸依然謹小慎微，央行恐也不會放寬打炒房限制，完全重振買氣信心還有難度。

  首購前宜停、看、聽 預售與中古各有優缺點

預售屋價位雖較高，但具備付款彈性、受限貸衝擊較小等特性，適合口袋不深的年輕購屋族。

近年歷經多次政府打房，市場投資風氣趨緩，首購族成為市場主力，建商也順應市場，推出如低首付等銷售手段，加上年輕族群比起仍需裝潢或無電梯的中古屋，更為青睞新房，因此讓青年購置新案的比例大幅起漲；此外，自2020年以後疫情進入房市大多頭，建商推案集中於4~5年後的2024、2025年大量交屋，致使2024年出現大批新案交屋並申貸等情況。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，年輕首購族所購置物件逐漸兩極化，主因是隨著房價大幅起漲，年輕首購族會選擇自備款較低負擔的預售屋，亦或購置屋齡較高但總價較低的案件，其中前者大多出現在較多重劃區議題的區域，至於後者則多出現在都會蛋黃區域。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，預售屋與中古屋各有優缺點，其中預售屋自備款較低，付款較為彈性，適合手中資金有限但收入穩定的購屋族，惟新案房價較高，且也存在交屋品質不符預期等風險；中古屋則是總價帶較為親民，且實際屋況可見，同時長期持有地段優越的中古屋，亦可期待未來都更效益，但中古屋可能需支出額外修繕、裝潢費用；整體而言，首購族購屋時，應根據自身財務狀況、風險承受能力及生活需求，仔細權衡兩者優缺，做出最適合自己選擇。

房貸水龍頭栓緊，如何儘量提升貸款成數呢？房仲與代書都建議，首購族群讓銀行越放心條件越好，例如穩定收入與在大型企業就業，同時也不要完全沒有跟銀行往來，維持良好信用紀錄，按時繳交各項帳單，避免使用循環利息。同時目前銀行審核房貸的時間拉長，提醒購屋者簽約前盡量先確定好預計向哪一家銀行申請房屋貸款，確定目前的核准跟撥款所需要的作業時間，在簽約時要特別注意約定期限，以免因貸款審核延遲而影響交易。

  銀行限貸建商也遭殃 分戶貸款難辦 違約交屋風險大增

慎選優質區段的物件，有利爭取銀行鑑價與核貸較高成數。

全台房市進入冷靜期，房市買氣觀望趨於明顯，加上第二戶限貸5成與交屋潮屆臨，買方擔憂貸款不足而不願上門看屋，或是面對即將交屋須補足數百萬元現金，恐將出現違約交屋窘況。

台南市不動產建築開發公會理事長郭建志即指出，近來確實接獲許多業者反映，消費者上門看屋後有誠意購屋，卻紛紛擔心貸款不足問題而打退堂鼓，尤其是想要正常換屋的消費者，表達想要換購3房，但自備款少說要7、8百萬元甚至千萬元現金，自住的房屋也無法增貸，更擔心想要接手中古屋的買家也籌不出自備款，只好打消換屋念頭。

郭建志呼籲，政府採用金融手段打炒房但配套措施卻付之厥如，最近陸續進入大量交屋潮，不少3、4年前正常買房換屋的購屋買家，將立刻面臨第二戶限貸5成，必須再補足房價3成至少達3、4百萬元以上的自備款現金，恐將造成大量交屋糾紛事件，除了讓建商經營更困難，正常買房的消費者恐將面臨資金斷鏈、違約交屋或自備款遭沒收等窘況，值得政府重視這種房市畸形發展不利趨勢。

最近陸續進入大量交屋潮，不少正常買房換屋的購屋買家，將立刻面臨第二戶限貸5成，必須再補足房價3成至少達3、4百萬元以上的自備款現金，恐將造成大量交屋糾紛事件。

尤其成屋階段銷售的業者或是曾預售目前已進入成屋交屋階段，面對新青安也出現核貸條件趨嚴、第二戶貸款成數不足問題，中大型建商紛紛在銀行分行勸說下，陸續前往多家銀行分行，一次存入上億元現金，每家分行回存2~5億元不等的現金，以充裕銀行放款水位，才能獲取銀行同意購屋客戶的分戶貸款要求，甚至傳出一些大型建商陸續回存現金已達數十億元，此種現象也將更推升建商「大者恆大」趨勢，現金存款或財務調動能力不足的小建商將被迫退出市場。

也由於購屋買家與建商都面臨貸款壓力問題，近來市場也傳出違約交屋或是爛尾樓風險將大增的危機，成屋市場銷售不易提升，預售屋的交屋風暴也隱然成形，不少房地產業者也建議消費者必須慎選優質區段的物件，以爭取銀行鑑價與核貸較高成數，或是選擇財務健全的品牌建商，以降低預售屋日後成為爛尾樓風險。

華友聯集團董事長陸炤廷也認為，當前房市回歸自住需求，預售推案除了須提高建築規劃與營建品質，預售推案採取價金履約保證制度，購屋價金存入專戶且專用，也利於讓消費者購屋更安心。

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