買不起北士科？專家直指「這幾區」潛力更大 房市重心北移中

輝達海外總部最後選址北士科T17、T18基地。（模擬示意圖、取自北投士林科技園區官網）
全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）日前宣布將在台北市士林北投科技園區設立亞太營運總部，市場普遍解讀為其亞太區戰略佈局的核心據點，專家指出，此一關鍵設點不僅重塑產業地理格局，更象徵台北市西北區正式邁入「科技 × 生活融合」的新一輪都市轉型，將成為推動房市結構重估的重要觸媒。
21世紀不動產根據過往大型企業設點經驗與市場第一線觀察，從住宅、商用、人口結構及外溢效應等4大面向，解析此次發展契機。
在住宅市場部分，輝達進駐北士科帶動的高度關注與資金聚焦，預期將快速推升士林、北投、社子島等周邊區域的房價與租金表現，其中「中高端住宅」產品最為吸引目光，租賃市場也同步升溫。
 長期而言，若輝達深化在台研發與營運布局，將帶動就業人口穩定成長，吸引科技族群移居，形成以職場導向為主的「微遷徙潮」。以竹北為例，台積電擴廠後5年內房價成長超過4成，並帶動當地形塑出全新生活聚落。21 世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，士林北投具備相似潛力，未來有望成為下一個「科技新貴生活圈」，重塑區域居住輪廓。
第2面向商用地產，輝達總部的落腳預期將吸引眾多供應鏈體系、技術服務商與創新型中小企業相繼進駐，推升企業聚落效應，進一步擴大商用空間需求。這不僅凸顯北士科本身強勁的開發動能，也同步帶動周邊區域對高機能、捷運共構型商辦產品的關注與青睞。
董家菱指出，未來市場對「複合式商用空間」的需求將日益多元，涵蓋研發辦公、共享空間、展示場域與輕型零售等整合型態。特別是高坪效、彈性租期與智慧設施兼備的空間產品，將成為吸引企業青睞的關鍵。隨著就業人口導入，也將進一步活化生活圈機能，促進工作與消費場域的共生發展。
以士林與劍潭商圈為例，過去以觀光與傳統零售為主，如今在地理位置與交通節點優勢下，具備轉型潛力。未來若結合老舊商業空間活化、智慧建設導入與街廓再造政策，有望重塑城市商業文化與空間價值。
第3區域發展與人口結構，隨著輝達帶動大量科技人才進駐，區域將逐漸導入高學歷、高收入的知識型人口，對教育、醫療、親子、休閒等機能提出更高要求，進一步推升區域生活品質。
第4外溢效應方面，除北士科核心區外，社子島重劃區、三重疏洪道沿線等周邊潛力區亦受矚目，這些地段房價相對親民，且發展潛能尚未完全釋放，將成為首購族群與科技從業者進場的熱門選擇。
董家菱表示，若交通建設與生活機能陸續到位，將具備接棒成長的條件，有望形成自北士科向外擴張的房市連鎖效應。
21世紀不動產建議，購屋與置產者可聚焦於具備產業支撐、交通節點清晰、機能成熟的核心發展軸線，例如北士科園區、捷運劍潭站周邊與美崙重劃區等地段，這些區域在產業驅動下，具有長期保值與發展潛力。
21世紀不動產認為，輝達選址北士科，不僅為企業戰略落地，更象徵城市格局進入重組階段，隨著高科技產業北移，台北市房市重心也正逐步由南港、內科轉向士林、北投，成為未來結構轉移的重要接棒區。
相較於短期價格波動，購屋者與投資人更應關注區域是否具備「產業落地、就業擴散、機能升級」三大長期支撐條件，這不只是觀察城市變局的契機，更是一個值得精準進場的黃金窗口期。

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