房貸緊縮未解拉高購屋門檻 高收入換屋族成重要客層 三品取向爭取買氣

銀行限貸與新青安降溫，購屋門檻拉高，經濟能力較充裕穩定的換屋族與高資產族，成為市場購屋重要客源。

從央行去年第三季理監事會祭出第七波選擇性信用管制措施之下，銀行房貸仍吃緊，加上民眾對房市後市看法回歸理性，下半年建商推案供給量將縮減，房市買氣觀望氣氛仍濃，也因貸款成數降低，相對拉高購屋門檻，新青安申貸減少，經濟充裕與高收入的換屋族和高資產族成建商鎖定重要客層，包括品質、品味與品牌等三品，成為打動客層回籠購屋的三要素。

  市場回歸自住剛性需求 自住型換屋買盤穩定

台中豪宅市場品牌文化，引領建商近年來逐漸發展出強烈的品牌個性，豪宅品牌更積極與國際級的建築師及營造團隊合作。(圖:業者提供)

統計顯示，新青安截至今年三月累計受理超過10萬戶，受理金額高達逾8千億元，由於短期利息補貼相當有感，加上最長40年期的房貸期限，與最高5年的寬限期，幫助不少年輕人利用新青安政策購屋。

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不過新青安今年前三月受理戶數1.24萬戶，比起去年同期減少29%，2月份只剩下4家公股銀行受理超過5百件，甚至有銀行跌破百件，3月則略有回溫，共有2家受理案件超過千件，可能受到部份交屋申請帶動，不過銀行間的落差甚大，可能礙於個別銀行放款水位等狀況，的確部分銀行對於承做新青安看起來偏向保守。不少房仲業者提醒，購屋貸款成數降低、利率拉高，造成首購族的自備款也須提高，購屋門檻提高，相對經濟能力較充裕與穩健的換屋族，也可望更受銀行與推案建商重視與爭取。

而對於經濟能力較充裕穩定的軍公教族群若要置產，當前也更需穩健的策略。信義房屋專家建議，軍公教族群需留意「空間」與「總價」兩大關鍵，北部許多公教人員大多擁有3-4房的公寓，與2-3個子女同住，隨著子女成家立業後，不再需要這麼大的居住空間，大房換小房，不僅空間足夠，控制在2000-3000萬總價，將來若是退休或其他因素要出售，總價帶也對台北市的小家庭友善，易於轉手，若是要留給子女，空間也很合適。

根據聯徵中心最新公布的2025第一季房貸統計顯示，受到央行房貸管控政策影響，今年第一季新增的近3.6萬個申貸樣本，平均房貸利率高達2.36%，寫下聯徵中心2009年公布統計資料以來的新高紀錄，同時間房貸成數則寫下近20季以來的新低，平均核貸成數約為71.82%，平均房貸金額也在連三季站上千萬元後，第一季出現房貸金額跌破千萬的現象。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，受限於央行第七波管制與銀行採以價制量的策略，房貸利率在今年第一季寫下09年以來單季新高，銀行也因為手上資金部位有限，一方面拉高利率與相關手續費用，同時間，部分銀行對於徵信條件也更為嚴謹，統計發現第一季民眾平均貸款成數剩下71.82%，寫下近20季以來貸款成數最少的一季，從這些跡象不難看出房貸吃緊的狀況。

曾敬德建議購屋買家，現在受限央行管控、銀行資金部位有限、風險利率提升等狀況下，房貸已經從申貸客市場轉為銀行市場，銀行端資金有限狀況下更挑選客戶，若是條件不符合銀行評估者，甚至房貸利率3%或求貸無門，建議民眾在簽約之前就要先探詢願意承做的銀行與條件，另外也可以試試非傳統銀行的管道，例如保險公司、純網路銀行甚至農會等金融體系，增加申貸的機會。

  台中市區豪宅市場穩定 國際設計高品味吸引多金豪客

高雄美術園區馬卡綠園道旁的頂級豪宅，創下單坪8字頭天花板價格帶。

中部豪宅市場受到台商回流帶動，住宅仍持續創價，台中獨有的品牌文化使建商近年來逐漸發展出強烈的品牌個性，豪宅品牌更積極與國際級的建築師及營造團隊合作，拓展國際視野，形成產品差異化，吸引了不少忠實粉絲追捧，若地段跟品牌皆到位，自然有更高的創價空間，加上台中擁有建設、產業及人口紅利支撐，形成長期穩定的市場需求，因此市場持續打破價格天花板有其道理。

寶輝建設位於市政北二路、河南路口歌劇院推出的「寶輝101 Theater South」，外觀設計由美國超高層權威Johnson Fain建築師事務所主持人Scott Johnson親自操刀，「寶輝秋紅谷」亦是他的代表作，在營建規格與施工品質更提升進化，特別邀請日本前五大營造公司-日商大林組攜手合作，以國際級高規格打造50~70坪標配產品。聯聚建設推出的「聯聚理安大廈」，首度攜手義大利建築師ACPV ARCHITECTS聯手打造，最高單價以127.2萬元、總價1億5,239元成交，創下台中豪宅市場最高紀錄。

全向科技房產中心總監陳傑鳴指出，受惠於台積電擴廠效應，海線地區近年可是迎來不少重磅利多，包括特五號、捷運藍線、捷運橘線及台中機場門戶計畫，大型餐飲品牌、商場包括藏壽司、好市多也接連落腳海線，生活機能已不亞於市中心，而隨著科學園區蓬勃發展，更吸引許多科技人才西進置產，帶動了房地產市場的蓬勃發展，海線預售屋最高成交單價已站上5字頭，西屯區的中科特區更已8字頭突破區域天花板。

  高雄產業轉型朝高科技 科技新貴與換屋族更重品質

南部豪宅市場著重地段與建築門面，強調的是景觀視野與區段，生活服務的導入，也逐漸成為南部豪宅創造差異化的關鍵因素。

近年受惠台積電進駐、亞灣2.0計畫議題帶動，各區房價屢創新高，連豪宅也不例外，其中，面對馬卡綠園道的豪宅預售案「御皇苑」，頂樓戶以總價1億1,998萬元成交，該交易含三個平面車位，扣除雨遮後每坪價格約達85萬元，再次改寫高雄豪宅價格天花板 ，亞洲新灣區的國際級指標建案「國城定潮」，該案主打五大國際級團隊共同打造，社區內更引進米其林星級餐廳進駐，公設內還設有ADD全日餐廳，受到企業主、自營商青睞。

國城建設副總經理洪嘉聰認為，以往南部豪宅市場著重於地段與建築門面，強調的是景觀視野與區段，不過，隨著生活型態的轉變，豪宅已不再僅僅是硬體規格的比拼，生活服務的導入逐漸成為南部豪宅創造差異化的關鍵因素，包括像是飯店式服務、全日餐廳、專屬頂級公設，為南部市場帶來耳目一新的體驗，也讓不少高資產族群感受到與過往截然不同的居住質感。

華友聯集團董事長陸炤廷也分析表示，目前高市以「產業優先」政策，確立「北高雄為IC及高科技產業生產基地」、「南高雄亞洲新灣區為區域企業總部」產業發展藍圖，政府積極推動南部高科技S廊帶計畫，同時推動科學園區、產業園區建設與增加就業、薪資水準，高科技購屋客源增多且購屋實力雄厚，但科技新貴與換屋客層對品質要求更嚴格，即使預售推案順銷，但在建材用料與空間氛圍展現，更要突破客戶的期待，以追求更完善的居家空間，這也是建立品牌形象的重要模式。

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