【地產X觀點】「房市表面降溫、其實暗火未熄」 代銷大咖揭背後四大推力

萬群地產董事長謝坤成直言，房地產最怕的兩件事就是「利率」與「貸款」。(圖/ 業者提供)

出身軍旅的萬群地產董事長謝坤成，言談中氣十足，衣著一向整齊挺拔，多年來深耕市場、歷經無數景氣循環，對產業結構與市場節奏有獨到見解，他強調，產品條件固然重要，但更關鍵的是面對市場變化時，能否維持專業態度與行動效率。

在央行第七波信用管制生效後，台灣房市交易量與價格結構出現微妙變化，市場氛圍從熾熱轉為盤整。然而，在打房力道持續施壓的同時，房地產是否真的走入寒冬？萬群地產董事長謝坤成受訪時指出，台灣房市表面降溫，背後仍有多股推力暗流涌動唯有看懂產業結構與資金流向，才能真正掌握市場脈動。

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在經歷多年房市盤整後，台灣房地產市場再次站上風口浪尖。萬群地產董事長謝坤成接受《地產天下》專訪時指出，政府屢次出手打房，直到去年9月19日，央行推出第七波信用管制，從貸款源頭緊縮，才真正對市場產生明顯影響。他直言，房地產最怕的兩件事就是「利率」與「貸款」，而這一波政策精準掐住貸款供給，讓市場壓力陡增。

台中大型重劃區依舊是市場熱點，且深受在地購屋族青睞。(圖/業者提供)

謝坤成指出，從經濟基本面來看，台灣房市並無走弱理由，但也正因如此，政府必須透過干預防止過熱。他回顧台灣預售市場40~50年的制度演進，認為目前法規已趨完善，市場體質穩健，「但一旦資金供應被掐住，加上利率上升，房市自然受壓。」

以歷史為鑑，他提及陳水扁政府時期推出的「333青年購屋貸款」方案，當年房貸利率動輒7%至10%，市場低迷，直到333方案上路，利率下探，房市隨即回溫，開啟台灣近二十年的房地產榮景。「人為政策和貸款條件，始終是決定房市榮枯的關鍵。」

川普關稅衝擊 台灣有機會成最大受益者

針對美國前總統川普近期再度拋出高關稅政策，謝坤成認為，這對台灣而言反而是「利多大於利空」。他分析，美國國債高達33兆美元，川普推動高關稅，一方面意圖修正巨額逆差，另一方面則希望促使製造業回流美國，就像新加坡保留一定比例的製造業產能一樣，確保中產階級就業。

「台灣出口主力是晶圓，不是成品，受影響相對有限。」謝坤成指出，川普政策主要劍指中國傾銷行為，未來若關稅壁壘加深，全球轉單效應可望讓台灣成為受惠者。他進一步指出，若政府能把握契機，協助傳統製造業回流，搭配既有科技產業優勢，將有望形成「雙引擎經濟」，推升整體國力。

「外行人看熱鬧，內行人看門道。」謝坤成認為，只要產業結構同步提升，台灣經濟基本盤將更穩健，房地產市場中長期仍具發展潛力。

高門檻時代來臨 首購族仍有機會

面對當前央行政策緊縮，謝坤成坦言，貸款政策短期內難以鬆動，市場將逐步適應「高門檻時代」。未來若有鬆綁空間，首購、首換族群會是政策優先照顧的對象；但想以投資置產為目的者，恐須更多動用自有資金。

即便如此，謝坤成強調，台灣房市的長線價值不容忽視。他指出，「台灣作為島國，土地資源先天有限，地價、房價走高是結構性宿命。」

台中環中路內的重劃區各自精彩，特別是14期、水湳經貿園區。(圖/業者提供)

小屋換大屋、舊屋換新屋 人之常情

對一般民眾而言，謝坤成提醒，不動產除了是資產，更是財富累積的工具，但購屋邏輯也須因應市場轉變。他以「計程車理論」形容房市趨勢：「同樣5部計程車，消費者一定挑最新、最漂亮的一部。」放在房市亦然，在預算相同的情況下，無論買屋或租屋，普遍都偏好新成屋、質感好的產品。

因此，購買新成屋成為人之常情，政府在調控房市時，應更深入了解市場生態，「不該把房地產業者視為過街老鼠。」謝坤成呼籲，房市調控應建立在理解產業循環與市場機制之上，避免一刀切式的壓抑，反而造成更大的經濟副作用。

春天不缺席!台中重劃區撐起買氣主場

儘管央行第七波信用管制上路壓抑投資需求，台中房市熱度仍未完全熄火。(圖/業者提供)

儘管央行第七波信用管制上路壓抑投資需求，台中房市熱度仍未完全熄火。市場觀察指出，當前買氣雖較過去高峰期收斂，但以13、14期重劃區及七期為首的大型重劃區，仍然是自住及置產族群關注的焦點。

「富宇市政大道」專案經理何大帥分析，台中大型重劃區依舊是市場熱點，且深受在地購屋族青睞。他指出，2024年台中推案量大、價格屢創新高，「每一年都有春天，今年只是開得比較含蓄。」即便成交速度放緩，但從七期、13期、14期持續推案與高價態勢可看出，建商對市場仍具信心，特別是七期作為台中市房價指標，更受到全台買方關注，帶動周邊區域房價同步上漲。

新青安點燃買氣 房貸管制壓抑投資盤

回顧近年房市政策動向，何大帥表示，新青安貸款政策大幅刺激自住需求，特別是中部以南地區，1000萬元額度的貸款優惠，讓不少首購族成功跨進市場。然而，在新青安帶動買氣的同時，央行第七波限貸措施也同步壓制多屋族進場，中高價位市場明顯受到牽制。

目前台中市最熱銷產品集中在總價1500萬元內的2房車產品，2000~3000萬元區間的3房車產品則成為自住主流。何大帥提醒，政策猶如雙面刃，雖然降低年輕族群入手門檻，但購屋前仍應理性審慎，「出手前務必翻閱實價登錄，做好最壞打算。」近期受到限貸影響，房價較為平穩，反而讓年輕族群有機會趁勢入場，避免再度追高。

建設加持 市中心重劃區高端化趨勢明顯

展望未來，何大帥指出，台中環中路內的重劃區各自精彩，特別是14期、水湳經貿園區，不僅建築法規要求高綠覆率，未來社區開發一案接一案，幾乎處處可見公園綠意，居住環境大幅升級。

何大帥分析，在資金充沛背景下，台灣投資選項有限，黃金、股票、基金與房地產成為主要出口，其中房地產以其穩定性吸引大批資金青睞。他預期，台中未來房市將呈現「高度V型化」：一方面有錢族群鎖定七期、水湳等市中心高價區，房市越來越奢侈化，建材、配備規格持續升級，價格脫離普羅大眾可承受範圍；另一方面，中產與年輕購屋族則轉向環中路外圍新建案或中古屋，以通勤時間換取較親民的價格。

建議三方共振 促進房市健康循環，針對台中乃至全台房市健康發展，何大帥提出三大建議：

政府端：應給予政策更明確的落日條款，減少買賣雙方因政策變動而遲疑，棍子與蘿蔔並進，讓市場有可預期的運作空間。

建設公司端：房價受碳稅影響有限，關鍵成本仍在土地，未來應順應通膨溫和成長，維持合理價格穩步推案。

民眾端：購屋心態不宜過度投機，應以理性購買、穩健成長為原則。

何大帥強調，唯有政策、業者與民眾三方良性互動，才能建立健康且可持續發展的房市環境。

謝坤成呼籲，房市調控應建立在理解產業循環與市場機制之上。(圖/業者提供)

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