建照爆量又遇交屋潮 買房與賣屋交易風險增高 避開踩雷項目減少差錯

北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%。(圖:住展提供)

央行從去年祭出第七波選擇性信用管制措施後，全台房市迅速降溫，銀行針對不動產放貸資金緊縮持續，讓不少購屋者貸款撥款期程拖延，而自2020年以來建商大舉推案，以工期3~5年計算，集中於近期交屋，致使今年第一季使照量暴增，達3萬1616宅，Q1全台住宅類建照量也高達3萬5221宅，建照爆量又強碰近年最大交屋潮，銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與交屋的風險都大增。專家建議，買賣雙方要避開踩雷風險，包括貸款核定、交易時間差、供需量體、現金流與交易安全等項目都需注意，以降低買房與賣屋出差錯的機會。

  房屋供給量體居高不下 買氣觀望拉長成交期

今年第一季使照量暴增，達3萬1616宅，Q1全台住宅類建照量也高達3萬5221宅，建照爆量又強碰近年最大交屋潮，銀行限貸造成買氣觀望，造成購屋與交屋的風險都大增。

據內政部統計，2025年第一季全台住宅類使用執照核發數量達3萬1616宅，較去年同期微幅成長0.9%，顯示住宅完工量持穩；區域方面，台北市第一季住宅類使照核發數量達2078宅，年漲幅達14.8%；而新北市則在六都中表現最為亮眼，核發量達6833宅，年增高達67.1%；桃園市也有13.5%的成長，第一季使照量來到6144宅；台中市則小幅成長7.8%，使照核發數量為5222宅；相較之下，南部表現較為疲弱，高雄市年減25.5%，使照僅核發3257宅，台南市亦下滑7.6%，為2200宅。

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住展雜誌統計，北台灣2025年520檔期新成屋、預售屋預估推案量為1926.3億元，較去年實際推案量減少約718.8億元，年減幅27.2%。住展雜誌發言人陳炳辰指出，回顧近年該檔期，2020年的史上大降息，與2019、2024年的台股大幅走熱，讓建商推案可達兩千億元大關，但像2021到2023年，以及去年9月皆見政策干擾，包括2024年9月的寬限期限制措施，再加上銀行房貸放款緊縮，都波動此檔期供給量，建商保守以對。

陳炳辰分析，今年建商避風頭的延推心態明顯，不乏從329檔期延至520檔期，又或是再以拖待變，令蛇年推案量難有期待，雖然關稅大戰暫歇，股市回檔，但不確定因素仍存，台幣升值波及總經也是隱憂，若9月央行利率有調整的可能，卻恐出於經濟變動危機使然，多空變數不明，加上屆時已近年底，對今年房市無濟於事，2025全年衰況將成定局。

新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，專家多建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾。

根據最新實價資料顯示，全國去年3月預售實價揭露1.38萬件，今年3月剩下約4300件，年減69%，預售市場3月份持續表現低迷，等於農曆年後預售市場也沒見到人氣回籠，出現近4年來首見連續3個月預售單月揭露不到五千件的市況，今年329檔期預售房市表現平淡。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從銀行限縮房貸政策上路後，預售市場就出現量縮，心態從不買會更貴轉變為停看聽，買方精挑細選適合自己的個案並謹慎購屋，現在預售市場已經呈現個案表現，具備有捷運站、總價控制得宜、大基地與有CP值的個案，是現在市場上還能順銷的關鍵，但整體來說，普遍案子銷售速度已從去年第三季前的熱銷市況校正回歸。

曾敬德提醒，新青安政策的確幫助不少年輕人購屋，不過隨央行第七波管制上路，加上銀行放款水位居高不下，部分公股銀行對於新青安案件承做態度也轉趨保守，有些銀行受理狀況已明顯不如政策上路當時積極，而新青安政策實施日期至2026年7月31日止，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求，再行檢討。

根據財政部每月公告新青安受理等資料，新青安今年前三月受理戶數1.24萬戶，比起去年同期減少29%，2月份只剩下4家公股銀行受理超過5百件，甚至有銀行跌破百件，3月則略有回溫，共有2家受理案件超過千件，可能受到部份交屋申請帶動，不過銀行間的落差甚大，可能礙於個別銀行放款水位等狀況，的確部分銀行對於承做新青安看起來偏向保守。

曾敬德建議，若從3月公布資料來看，土銀與台銀的承做量做大，若符合新青安資格且收入穩定的族群，建議仍優先選擇新青安房貸方案，即使未來利率不再補貼，仍會低於目前一般首購2.5%的房貸利率，且若是遇到甚麼經濟變動，政府進行補貼時也多會針對政策性房貸優先補貼。

  三大因素加持 全台爆發開工潮

屋主若因資金需求，考慮出售手上資產尋求資金調度，在急售情境下，需格外留意變現時間差。

住商機構統計內政部數據，第一季全台不含農舍之住宅量開工量達3萬3,232宅，此規模堪比2022、2023年的房市旺季。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，依據央行規定，業者購地後需於18個月內開工，以此推算此波開工潮起始於2023年下半年之後的推案，當時適逢新青安政策，吸引大批業者進場，而歷經2024年打房，房市急凍，業者雖想繼續延後開工，但受限於限期壓力，無奈之下只得開工，因此造就這一波開工潮。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，央行於2021年第四波信用管制中規定，建商購地貸款最高最高成數為5成，且限期18個月內開工，建商延期亦有限制，加上今年初尤其是美國尚未發起關稅戰前的3月期間，房市逐漸有打底回溫趨勢，同時近年來低首付、工程期零自備款逐漸成為預售案潮流，此類建商初期預售所獲得金流減少，為不影響後續銷售不得再延，因此讓建商選擇在年初果斷開工。

徐佳馨提醒，新案市場適逢市場趨冷氛圍，零自備款、低首付等模式的建案興起，建議挑選具財力基礎的大型建商，以免遇到小型建商不堪貸款壓力而爛尾，因此對消費者而言，眼下除房價之外，建商品牌實力的強弱與交易安全，才是購屋時最要緊的事情。

現階段房市交易仍處觀望期，部分屋主因資金需求，考慮出售手上資產尋求資金調度，在急售情境下，需格外留意變現時間差。信義代書葉惠玲也提醒，有變現打算的民眾應先掌握出售所需時間，一般情況下，若買方無貸款，交易流程約可在一個月內完成；若涉及貸款，則常需拉長至1.5至2個月，「不是想賣就能立刻變現」，賣方須評估資金時程與房產處分節奏。

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