小宅竟成銀行風險戶？房貸沒升息卻越繳越多

央行去年第二季後雖然沒有升息，但升了存款準備率一樣有升息的效果。(圖/資料照)

根據聯徵中心最新公布的2025年第一季房貸資料顯示，在央行未調整基準利率的情況下，房貸市場仍出現結構性變化，市場交易最多的大樓產品，房貸利率從去年第二季的2.17%，增加至2.3%，公寓產品也從2.24%增加至2.48%，特別是小坪數產品如「套房」，其平均貸款利率來到2.80%，相較去年2024Q2上升0.32個百分點，反映央行房貸政策已逐步見效，銀行風控機制也更趨謹慎。

信義房屋不動企研室專案經理曾敬德表示，央行去年第二季後雖然沒有升息，但升了存款準備率一樣有升息的效果，根據央行先前公布資料，一般首購房貸利率已經達到2.5%，顯示當前房貸市場供需狀況吃緊，銀行也反映資金成本與市場需求狀況，調整房貸利率，短期內整體資金表現還是偏向吃緊。

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整體而言，各類型住宅貸款利率普遍略有上升。以主流住宅「電梯大廈」為例，2025年第一季平均貸款利率為2.30%，較去年第二季微升0.13個百分點，但仍維持相對穩健水準。

值得注意的是，「套房」等產品的貸款條件趨於保守，核貸成數由2024Q2的70.43%下滑至2025Q1的67.24%，且房貸利率從2.48%增加至2.8%，顯示銀行對非自用產品的風險控管更加審慎，有助於房市健康發展。

此波貸款利率與成數調整，是房市管控政策發揮作用與先前央行調高存準率後的反應現象。電梯大樓、透天厝、公寓等房貸件數較多的住宅，貸款利率則呈現小幅上調，在房貸留給自用首購等政策方向下，市場結構逐步朝向健全、自用導向的良性循環。

自用當道且房貸偏向支持自用客戶，為未來房地產市場奠定穩健基礎，這樣的發展有助於打擊投機炒作行為，同時保障自住族群的權益，推動住宅市場回歸居住本質。

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